本日、２月１８日は
弊社の創立記念日でございます。

平成１４年に産声をあげ、満１４年となりました。
ひとえに皆様のご愛顧の賜物と感謝しております。


来年、１５年目の節目を迎えることとなり
この一年は、今まで以上に
来る２０年目に向けて良い足掛りとなるよう
社員一同、更なる精進をして参る所存であります。


これからもオーナー様の良きパートナーとして
皆様のご期待に添うべく、精一杯努力してまいりますので、
何卒ご支援を賜りますようお願い申し上げます。

弊社では以前より
古民家や長屋など築年数が随分経過し
そのままでは貸し出せない物件を
単純に改装するだけではなく
付加価値を付けたリノベーションを実践してきました。


今回は、豊中市小曽根にある連棟長屋の
リノベーション案件をご紹介します。

２０１６年になり、「電力自由化」が４月からスタートするにあたり
新規参入企業のＣＭも活発に行われています。

さすがにほとんどの家庭で使われている電気ですから
皆様一様に関心を持たれているかと思います。

単純に電気料金が安くなるだけなら良いのですが
そこにはデメリットをあることも認識しておいた方がよいでしょう。


「自由化のメリット」
従来は一社独占的で選択の余地がありませんでしたが
これからは選択肢が広がり、各企業がポイントやセット割引等
顧客確保のために様々なサービスを提供してくると予想されます。
ファミリー世帯なら年間５，６千円もお得になる場合もあるようです。
※残念ながら単身世帯はあまり恩恵を受けにくいようです･･･


「自由化のデメリット」
各企業の努力と競争により、安くなる可能性はありますが
逆に今までなら、国が極端な値上げを電力会社がしないように
監視の目を光らせていましたが、
今後は社会情勢をもろに受けて、発電コストが上がれば、
その煽りを受けて料金に転嫁される可能性も否めません。

実際海外では、電力自由化された数年は安くなったようですが
その後、元の倍ぐらいの料金に跳ね上がったという例もあります。

自由化により多くの企業が参入していますが
全部が全部、しっかりとしたノウハウがあり、
質の高いサービスを提供するという保証がありません。

自由化は競争を生み、安価に電気を供給してくれるでしょうが
コスト削減のため、必要な設備投資をせず、
安定した供給ができず、停電が頻発するかもしれません。
あまり例えたくはないのですが、
相次ぐバスの事故が過当競争の煽りを受けて多発しているように
安ければ良いというわけにはいかないでしょう。


利用するユーザーがしっかりと企業とプランを
見極める必要があると思われます。

慌てずに、まずは情報収集することをお勧めします。

「テナントリテンション」という言葉をご存知ですか？

一旦空室になってしまいますと
原状回復費にお金をかけなくてはならず
それでも、なかなか入居者さんが決まらないことがあります。

空室ストレスは、収入的にも精神衛生上にも悪いです。

新たな入居者さんの確保の対策も重要ですが
如何に今の入居者さんに長く住んでいただくかがポイントです。

転勤や結婚、家を買う等、どうしても防ぎようの無いことは
諦めざるをえませんが、ちょっとした不平不満による退去は
できるだけ抑えたいところです。

引越し自体が以前に比べて一大イベントではなくなった昨今
ある意味、各オーナーで入居者さんの取り合いになっています。

どれだけ
「入居者さんの保持＝テナントリテンション」
が重要かということです。

テナントリテンションの策は多数あります。
物件の状況に応じて手を打つ必要があります。
（単身物件とファミリー物件では対策は違います）

またソフト（入居者さんにダイレクトに訴求するもの）と
ハード（設備や建物メンテナンス等）にも分かれます。


ある物件での新たな試みをご紹介します。

４８戸の単身用マンションで、
入居者さんのほとんどが自転車を保有されていました。
巡回時に駐輪場に行くと、
入居者さんが自転車のタイヤに空気を入れていました。
作業を終えると空気入れを一旦部屋に戻し
それから出かけていく姿を目撃しました。

少しでも面倒を省いてあげられないかと考え

いよいよ今年も 繁忙期 がやってきました。

入居者募集の準備は万端でしょうか？
今からでも遅くありませんのでしっかりと準備をし
今ひとつ問い合わせや内覧が少なければ、即座に対策を練りましょう。


というお話をオーナーにさせていただきますと

「シーズンだから決まるでしょう。お客さんが多いんだから」

「普段より賃貸条件を上げて募集して決めよう」

「今までこの時期に決まらなかったことは無い!!」


等々、おっしゃる方がいらっしゃり
聞く耳を持ってくれない場合があります。

確かにこの時期（１月〜３月）は、なにかと人の動きが多く
仲介会社さんの店舗も賑わっています。

だからと言って入居者さんが必ず決まるというロジックは
残念ながら成り立たないのです。

最近の賃貸市場は言い換えれば
「逆イス取りゲーム」状態なのです。

例えば、座る「イス」を探している人が８０人いるとして
空いている「イス」が１００席あると思ってください。
残念ながら２０席は、誰も座ってくれません。

しばらくすると次のゲームが始まり、「イス」を探している人が
約２割り増しの１００人に増えました。
これで前回空席だった「イス」は座る人が見つかると一安心･･･

しかし、残念ながら「イス」自体も増え、１３０席になり
今度は３０席が空席のままゲームが終わります。

つまり部屋探しの人が増えても、同じように空室もまた増え
既存物件だけでなく、新築もこの時期完成しますから
逆に競争は激化するものなのです。

待っていて部屋が決まるというのは、余程付加価値がないと難しいのです。
どれだけこちらから積極的にアピールを続けて、選んでもらえるかが鍵です。

「逆イス取りゲーム」ですから、座る「イス」は厳選されます。
ただのパイプ椅子では選ばれる可能性は低くなります。
リクライニングを付けたり、座り心地を良くしたり、いっその事ソファにしてみたり･･･

あなたの物件もこの時期だからこそ選ばれる物件にできるよう
いろいろとアイデアを試してみてはいかがでしょうか？

謹んで初春のご挨拶を申し上げます。

平素は格別なるご愛顧を賜り誠に有難うございます。

２０１６年がスタートしました。
賃貸業界にも新たな動きのある年だと考えております。

「温故知新」の精神で、良いものは継承しつつ
保守的になり過ぎず、新たな試みに積極的にチャレンジできるよう
社員一同精進してまいります。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程で冬季休暇を頂戴いたします。


　平成27年12月23日(水) 〜 平成28年1月6日(水)


１月7日(木)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

平成28年4月より「電力自由化」がいよいよスタートします。

これまで各地域の特定の電力会社（関西電力等）としか契約できず
選択肢というものが、残念ながらありませんでした。

しかし、規制緩和が行われ、電力事業への新規参入が認められ
各家庭に合ったプランを選べるようになりました。
電気代の節約やエコに貢献できるのではと期待されています。

現在（平成27年11月末時点）、ガス会社や通信会社等
約７０社が登録されております。

いずれガスの自由化も進んでいくと云われています。
そうなれば「ガスと電気のセット契約」や
通信会社との「携帯電話のセット契約」等で割引が
受けられるなどの選択肢が増えることは間違いないです。

メニューが増えれば増えるほど選択肢が広がり良いことですが
各家庭に合ったプランを選ぶ知識が重要になるでしょう。
（携帯電話の料金プランも今ひとつわかっていませんが・・・）

次回は、電力自由化における具体的な
メリット・デメリットを考察してみたいと思います。

以前、賃貸借契約における保証人の責任上限についてご紹介しました。
今回は、敷金と原状回復義務の明文化について です。

両方とも、以前からの裁判による判例に基づく対応をしていれば
何ら問題のない改正になります。

敷金について
今回、敷金の定義が明確にされ、賃貸人の敷金に対する取り扱いが
明文化されました。
「（要約）賃貸人は、受け取った敷金から賃借人の債務を差し引いた残額を
 賃貸借契約が終了し、物件の明け渡しが完了した際に返還する。」
となっています。特に目新しさや賃貸人に不可のかかる内容ではありません。


原状回復義務の明文化
「（要約）通常使用による損耗及び経年劣化を除いた賃借人に起因する損傷は、
賃貸借契約が終了した際、その損傷を原状に復する義務を負う」としています。

つまり、過去の判例を顧みましても、通常損耗について賃借人に原状回復義務を
負わせる場合は、しっかりと賃貸借契約書に明記することが大事になってきます。

冒頭述べました通り、特に従前と変わらず明文化されただけですが、
明文化することでそれを歪曲して読み取り主張してくる賃借人が
出てくる可能性がありますので、充分に注意し内容をご確認ください。


詳しい要綱案は、下記ＵＲＬより「法務省ホームページ」をご覧ください。
　
http://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900244.html

いよいよ10月中旬から
「マイナンバー」の通知がスタートしました。

ＴＶでも特集が組まれたりしていますが
実際の制度開始（平成28年1月から）まであまり時間がない中で、
なかなか制度自体の理解度が深まっていないという感じです。

賃貸経営において「マイナンバー」制度は、どのような影響があるのでしょうか？

今のところマンションオーナーは、入居者様から「マイナンバー」を
取得する必要性はないようです。
不必要に個人情報が詰まったものを預るのは気が引けるので
できれば個人オーナーが「マイナンバー」を預る必要がないまま
制度が運用されてほしいものです。

逆にマンションオーナーがご自身の「マイナンバー」を提供しなければ
いけない場合があるのでしょうか？

答えは「あります!!」

例えば、借主が法人格で、年間１５万円以上の賃料や地代を
支払っている場合、「不動産の使用料等の支払調書」なるものを
作成しますので、マンションオーナーは借主の法人に対して
「マイナンバー」の情報を提供する必要が出てきます。

大手企業であればセキュリティー等もしっかりしていると思われますので
「マイナンバー」を提供してもある程度安心できますが

法人と言っても個人事業主で、普段から賃料の支払いが
ルーズなところだと、キチンと取り扱ってくれるか心配です。
一応罰則は設けてあるようですが・・・効果の程は如何に？


とはいうものの、制度はスタートします。
制度の不備を四の五の言っても始まりません。
情報を提供する際は、法人だからといって安易に受けずに
相手法人に管理体制等確認することが必要になるでしょう。

問題が噴出すれば、さすがに行政も
制度の見直しを考えてくれるのではないでしょうか？

兎にも角にも「マイナンバー」の取り扱いにはご注意を!!