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2018/6/3
現在、築浅物件でも家賃を下げたり、敷金礼金を下げたり、
設備を増強したりして募集に苦労することがあります。
せっかくの入居が決まっても、別部屋の退去が出ると
またまた出費が重なり負のスパイラルに・・・。
そこで注目して欲しいのが、入居者に長く住んでもらうため、
満足度を上げる施策、【テナントリテンション】。
テナント＝Tenant＝借主（入居者） リテンション＝retention＝保持
大事な入居者を他に取られないよう、マンションの清掃回数を増やしたり、
設備の増強をするなど、なんらかのテナントリテンションを行い、
入居期間を延ばすことで下記利点が挙げられます。
・退出が無いため、空室期間が無く家賃収入が安定する。
・家賃の減額が無い。
・リフォーム費用がかからない。
・募集費用がいらない。
入居募集には多額の費用がかかりますが、テナントリテンションを行うことで、
家賃の1〜5ヶ月の募集費用が必要なくなります。
入居者満足を上げることで、長期で部屋を使用して頂けるので、
安定した家賃収入が得られますね。
2018/4/28
2018/3/1
空室対策の選択に迷うことがありませんか？今月は「空室対策の３つのチェックポイント」と「選ぶ基準」について考えましょう。
【 収入 − 運営費 ＝ 収益 】
この単純な計算式で4 年間の収益を計算してみます。たとえば、6万円の家賃から5,000円下げて決まったとしたら、
55,000 円×48 ヶ月＝2,640,000
この期間の運営費が100 万円とすると、
2,640,000 円−100 万＝1,640,000 円
これが４年間の収益です。経理上では、ここから支払利息や減価償却費を加減するのですが、単純な「物件の収益力」なら、この計算式で十分に把握できます。つぎに25 万円を投資して6 万円の家賃で決まったとしたら
60,000 円×48 ヶ月＝2,880,000 円
運営費＋投資額を差し引くと
2,880,000 円−125 万円＝1,630,000 円
結果として収益は同水準になることが分かります。
しかし値下げ策は他の入居者さんの家賃にも影響して、結果的に全体の収入減を誘います。一方の25万円の投資は、回収の終わった4 年後も物件の価値を維持してくれます。同じ収益なら「25万の投資の方が良い」という結論になるはずです。
つぎに、25万円の投資を「どこに使うか」という選択が残ります。エアコン等の設備だけで無く、フリーレントや「入居金ゼロ」にも使えますし、「業者へのインセンティブ」にも回せます。「ペット専用設備」にも活用することができます。
どの方法が、お客様に一番に選んでいただけるのか、そして、オーナー様の望む借主に興味を持ってもらえるのか。これらは想定するしかないので完全な正解はありません。でも正解がなくても、常に検証して、結果をみて、次の判断の材料にしていくという経営姿勢が大切だと思います。
繁忙期の最中ですが、明確な判断基準の元に対策を決めて、しっかりと実施していただきたいと思います。
2018/2/20
2018/2/4
しかし、工夫をすることで改善される点もあるんです！
まずは、壁紙のキズ・・・ひっかかれることがどうしても多い壁紙。
そんな時はキズのつきにくい強化クロスの採用をオススメします。
また、腰壁風にして、下側の被害が大きい部分だけ
張り替えることも可能な例もあります。
続いては、臭い対策！
基本的なことですが、ペット臭がつきやすい繊維製品
（カーテンやカーペットなど）を頻繁に洗濯すると
雑菌をなくすことができて臭いが軽減します。
また、ペットのトイレ付近に小さな換気扇もつけて、
換気でペットの臭いを外に出すことも大事。
鳴き声に関しては、猫の場合は去勢すると軽減されるそうですよ！
ただ単にペット可にしただけでは、「選ばれる住宅」にはなりません。
可能な限りの「ペットや飼い主に喜ばれる工夫」が欲しいところですね。
2018/1/13
もし家に一人きりで発生したら、どのような流れで避難して自分の身を守りますか？
２０１１年に起こった東日本大震災。大きな被害を出し、現在も復興途中の状況。日本人の地震に対する意識は強くなり、以前よりも身近なものになっています。
マンションや一戸建てでも、発生時に非難することは必須ですが避難方法は異なります。
実際、住んでいるマンションの避難経路や避難場所を把握していない、知らないということもあると思います。
2017/12/10
平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。
さて、弊社は下記日程で冬季休暇を頂戴いたします。
平成29年12月23日(土) 〜 平成29年1月4日(木)
１月5日(金)より通常営業いたします。
休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。
2017/8/13
２０１６年４月に電力の小売り自由化となりました。価格競争の激化などが予想されましたが、消費者は冷静に受け止めているようです。実際に乗換件数は緩やかに伸びているといった印象で、
既存の電力会社から変えていない人が多いのが現状のようです。
そんな中、２０１７年４月には都市ガスの小売りが自由化されました。
これまでの流れ
エネルギーシステムの一体改革を目指してスタートした電力及びガスの自由化は、まず工場などの大口利用者からスタートしました。ガスに関しては１９９５年に自由化となり、
すでに事業者向け都市ガスビジネスには３０社以上が参入しています。
イギリスやドイツは１９９８年に全面自由化されており、ガス会社もこの数十年で大幅に増加しています。
しかし、現時点の日本では個人向けの都市ガス事業者は10社しか参入していません。
ガス自由化のメリットとは？
では、都市ガスが小売り自由化されるメリットとしてはどのようなことがあるのでしょうか？ガス会社を自由に選べることが最大のメリットではありますが、ほかには以下のようなメリットが考えられます。
★ガス料金を安くすることができる★
これまでの都市ガスは価格競争がなく、小売り自由化により各ガス事業者で
価格やサービスの競争が行われ、
消費者にとってはよりよいサービスや安い料金体系を選択することができるようになります。
★エネルギー会社を整理することができる★
電力の小売り全面自由化も行われたことにより、電気とガスをセットで販売することができるようになります。今までは各エネルギー会社にそれぞれ支払っていた料金も、「ガスと電力のセット割」などで一つの会社にまとめることが可能です。エネルギーに関しては複数の会社と契約する今までに比べると、引っ越しや新築での契約の際にもスムーズになります。
セット割で見直す電力自由化
電力会社をもう一度見直す入居者が出てくる可能性があります。料金はもちろんですが、
環境や省エネなども深くかかわる電力自由化は、
発電に関して「原発を使っているのか」「環境に配慮した発電方法なのか」
が気になるところでもあります。
メリットも大きい電力・ガスの全面自由化ですが、料金だけでなく、地球環境を考えた会社を支持するという消費者の意思表示もできることを十分に理解することで、選び方も変わってきますね。
オーナー様や投資家が準備しておくこと
ガスの自由化は、昨年始まった電力自由化より世間では騒がれませんでした。
実際に始まってみても、『また、自由化？』と言う声が大半だと思います。
ですが、電気・ガスともに生活していくなかでは絶対に欠かせないものです。
２０１７年４月にガスの全面自由化が始まって４ヶ月が経過しており、マンションでは入居者から「自分の部屋は変えることができるのか？」という問い合わせが増えてくることも予想されます。
良いプランを見つけて、少しでも安くて納得できるサービスを利用する入居者様が増えるでしょう。
それにともなってこれから先、オーナー向けサービスが充実されガス・電力共に良いプランが
増えていく可能性があります。いつ、どこで、なにが起こるかわからない時代です。
柔軟に対応できるよう準備をしていきましょう。
2017/8/6
☆賃貸経営 成功への道☆
〜“お部屋は商品”いう意識を持って〜
そこで！！弊社にご相談をいただき、
より良いお部屋作り・賃貸経営を進めて行きましょう！！
2017/7/30
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