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都市ガスの小売自由化

2017/8/13

2016年4月に電力の小売り自由化となりました。価格競争の激化などが予想されましたが、消費者は冷静に受け止めているようです。実際に乗換件数は緩やかに伸びているといった印象で、

既存の電力会社から変えていない人が多いのが現状のようです。

そんな中、2017年4月には都市ガスの小売りが自由化されました。

 

これまでの流れ

 

エネルギーシステムの一体改革を目指してスタートした電力及びガスの自由化は、まず工場などの大口利用者からスタートしました。ガスに関しては1995年に自由化となり、

すでに事業者向け都市ガスビジネスには30社以上が参入しています。

イギリスやドイツは1998年に全面自由化されており、ガス会社もこの数十年で大幅に増加しています。

しかし、現時点の日本では個人向けの都市ガス事業者は10社しか参入していません。

 

ガス自由化のメリットとは?

 

では、都市ガスが小売り自由化されるメリットとしてはどのようなことがあるのでしょうか?ガス会社を自由に選べることが最大のメリットではありますが、ほかには以下のようなメリットが考えられます。

 

ガス料金を安くすることができる
これまでの都市ガスは価格競争がなく、小売り自由化により各ガス事業者で

価格やサービスの競争が行われ、

消費者にとってはよりよいサービスや安い料金体系を選択することができるようになります。

 

エネルギー会社を整理することができる
電力の小売り全面自由化も行われたことにより、電気とガスをセットで販売することができるようになります。今までは各エネルギー会社にそれぞれ支払っていた料金も、「ガスと電力のセット割」などで一つの会社にまとめることが可能です。エネルギーに関しては複数の会社と契約する今までに比べると、引っ越しや新築での契約の際にもスムーズになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

セット割で見直す電力自由化

 

電力会社をもう一度見直す入居者が出てくる可能性があります。料金はもちろんですが、

環境や省エネなども深くかかわる電力自由化は、

発電に関して「原発を使っているのか」「環境に配慮した発電方法なのか」

が気になるところでもあります。

メリットも大きい電力・ガスの全面自由化ですが、料金だけでなく、地球環境を考えた会社を支持するという消費者の意思表示もできることを十分に理解することで、選び方も変わってきますね。

 

オーナー様や投資家が準備しておくこと

 

ガスの自由化は、昨年始まった電力自由化より世間では騒がれませんでした。

実際に始まってみても、『また、自由化?』と言う声が大半だと思います。

ですが、電気・ガスともに生活していくなかでは絶対に欠かせないものです。

2017年4月にガスの全面自由化が始まって4ヶ月が経過しており、マンションでは入居者から「自分の部屋は変えることができるのか?」という問い合わせが増えてくることも予想されます。

良いプランを見つけて、少しでも安くて納得できるサービスを利用する入居者様が増えるでしょう。

それにともなってこれから先、オーナー向けサービスが充実されガス・電力共に良いプランが

増えていく可能性があります。いつ、どこで、なにが起こるかわからない時代です。

柔軟に対応できるよう準備をしていきましょう。

 

☆賃貸経営 成功への道☆

2017/8/6

☆賃貸経営 成功への道☆
〜“お部屋は商品”いう意識を持って〜

 
空室が長引く原因として、入居者様の入替の際の内装工事をなるべく抑えようとすることが挙げられます。
「まだまだ使える」、「このくらいなら気にならないだろう」など、ご自身では大丈夫、許容範囲だから、入居者も気にならないだろうという考え方が大きな要因。
 
低コストで内装工事を進めて、入居者様が決まればそれが一番です。
ですが、実際のところ内装工事で力を抜いてしまうと長期での空室に繋がってしまい、トータルで考えれば、しっかりと内装工事を行い綺麗なお部屋を見てもらい、すぐに入居して頂く方が収入に繋がります。
 
お部屋の感じ方に関しては人それぞれ。もちろん、ある程度の内装状態でも入居してくださる方もいますが、大多数の方は同じ家賃を払うなら綺麗な物件に住みたいと考えます。
 
“入居者様への入居プレゼント”、昨今たくさんの単身者向けマンションが増えていく中で、他物件と差別化するために設置してくださっているオーナー様もいらっしゃいますが、それはお部屋が綺麗なことが前提条件です。
商品としてのお部屋・建物が一定水準に達した上でのプラスαでなくては意味がありません。
 
例えば、食料品を購入することを考えてみてください。
野菜一つ購入するにしても、やはり傷みかけているものより色・ツヤ・形が綺麗なものを選ばれると思います。また、その中でも3つ購入すれば1つの値段が安くなるのであれば、より購入率が高まると思います。
それと、賃貸マンションも同じようなものだと思いませんでしょうか。
部屋の内装・特典にしても、他物件との差別化が重要になってきます。
 
部屋を商品と考えると、自分の部屋に関心を持ち、自ら手を入れようとするのは素晴らしいことです。
しかし、そのためには色々な物件を見て得る知識や経験があれば尚良くなります。
 

そこで!!弊社にご相談をいただき、
より良いお部屋作り・賃貸経営を進めて行きましょう!!

IT化の進む不動産業界

2017/7/30

何から何までスマートフォン一つで出来るようになってきた昨今。
不動産業界はIT化に遅れ気味でしたが、ここ数年で一気に普及してきています。
特に賃貸は、あらゆる年齢層にニーズがあり、年間通して需要があるという事もあってか、不動産業の中では最もIT化が進んでいます。


ひと昔前であれば、まず不動産屋に行って、希望する条件に合う物件を探して貰う、というのがスタンダードでしたが、いまやネットの普及によって、お部屋探しはネットのポータルサイトから探し、目的の部屋を見せて貰う為に店舗に赴くというスタイルも定着しました。
一般の個人でも簡単に比較・検討が行えるようになった事、忙しい仕事の合間に探すため、時間短縮にあらかじめ自分で探しておく、というような背景があると思います。
また、普及率80%に迫るスマートフォンから上記が全て行える事も大きい要因でしょう。
各社様々なサービスを展開し、利用する側にとって非常に便利になっています。

そんな中、国交省が2015年より開始していた「IT重説」の社会実験が2017年1月に終了し、同年10月より本格的に運用が開始されます。
IT重説とは、「ネット回線等を通じ、テレビ電話形式で宅地建物取引士が重要事項を説明する事ができる」、というものです。
「宅地建物取引士が」、「説明」、という点は変わりませんが、現時点では賃貸のみの適用、売買については引き続き社会実験を続ける事になっています。

今回のIT重説、訪問せずとも重要事項説明を受けられるという大きなメリットがあります。
転勤者など、時間の取れない人達へ向けた賃貸サービスの増加や、海外からの留学生にも対応していく事が予想され、引っ越し易くなれば、ますます流動化していくのではないでしょうか。

建物自体や、お部屋の差別化が明暗を分ける時はそう遠くないかもしれません。
時代を生き抜く為、修繕、リノベーション、設備増強など、今から計画的に準備していく必要があります。
エントランスのみなど、建物のプチリノベーションから室内のフルリノベーション、何が効率よく、効果的なのか、共に考え、共に進む、サンプロシードにご相談ください。

マンションの大規模修繕工事について

2017/7/24

マンションの大規模修繕工事の時期は、一概に築何年後と決められているわけではありません。マンションの劣化の度合いは、個々の建物の構造、立地条件、日常的な管理状態などによって違ってきます。そのためケースごとに、正確に劣化や傷みの状況を理解し、修繕の時期を見極めることが大切です。??
建築基準法について詳しくチェックしてみましょう。そもそも建築基準法では「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」(建築基準法第8条第1項)とされています。


そして、平成20年4月から建築基準法の一部が改正され、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。これにより、タイル貼り・モルタル仕上などのマンションは、建物の竣工、改修などから10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。その目的は、タイルなどの外壁落下による事故を防止することにあります。



3年以内に外壁の「全面打診調査」の実施が必要となるのは、先述の通り、建物が竣工してから10年を超えており、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の「全面打診調査」を10年を超えて行っていない場合が該当します。まだ築年数が浅く「全面打診調査」が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常箇所がある場合は、その箇所の「全面打診調査」が必要
になりますので、注意してください。


一方、一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません。



ところで、外壁の全面打診調査を行うには「足場」が必要です。足場を組むにはコストがかかるため、全面打診調査を実施する際に、同じく足場が必要な大規模修繕工事を同時に行うのが得策です。そこで13年以内、つまり12年ごとに大規模修繕工事を行うという考えが一般的になっています。


これら、調査対象となるマンションや詳細については、前述のタイル貼りなどの外壁構造であることに加え、地方自治体によって条件が定められていますので、確認が必要です。
 

弊社では、適正な周期でオーナー様に修繕のご提案をさせて頂きます。

見積り・施工を弊社にお任せください!

 


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賃貸関連の新法

2017/7/16

春の国会で賃貸住宅業界に新法が成立していることは、ご存知であろう。
その新法を改めて確認をしておきたい。

「改正住宅セーフティネット法」
 家主は「住宅確保要配慮者」である高齢者、障害者、子育て世帯、低所得者の賃貸住宅への入居を拒まない住居として、空室を登録可能に。一定条件を満たした住居には、家賃や家賃債務保証料の補助が受けられる。

「改正生産緑地法」
 生産緑地の面積要件が500平米以上から300平米まで引き下げ。農産物直売所や農家レストランなどの設置を認可。指定期限の2022年から10年延期できる「特定生産緑地」を導入。

「民泊新法」
 民泊サービスを提供したい物件所有者は、都道府県知事に届け出が必要。家主不在型での民泊は、管理委託が必要。宿泊提供は年180日まで。

新法のポイントは上記内容となるが、家主業において、関係のある新法、関係のない新法とあるが、いつどこで携わってくるかはわからないので、頭の片隅にでもおいておく必要はあるのかもしれない。

夏こそ安く引越しが出来る好機!!

2017/7/9

☆賃料のピークは3月☆

 不動産の物件の家賃を初めとした諸条件は1年間常に変動しているのをご存知でしょうか?
価格変動の最大の要因は契約数の変化です
ピークはほとんどの場合、新社会人・新大学生が引越しを行う春先となっております。
 この時期市場に出ている物件が豊富で好みの物件を探し易い反面、繁忙期の為全体的に割高となり「節約」という観点から見るとお勧めは出来ません。

☆安く住むなら夏季がオススメ☆

 春先に決まらなかった物件や急遽退去となった物件は不動産業者・家主が賃料などの引き下げを検討します。
特に家主にとって空室がある状態は大きな損失となります。
賃料の引き下げは7〜9月頃にピークを迎えます。
引越し費用を節約したい方はこの時期を目安に物件を探す事をオススメ致します。
☆引越し代も安く抑える事が出来る時期☆

 賃料と同じく引越し業者の料金も3月、4月がピークとなります。
その為、春先の引越しはそのほかの時期と比べ概ね1割から2割ほど割り増しになります。
引越し業者によっては繁忙期を理由に荷造りや他の付帯サービスを行ってくれない場合もあります。
もし引越しの時期を選べる状況であればこの時期は避けた方が無難です。
特に今の時期は予約も立て込んでいない為急な依頼や値段交渉にも応じてもらえる可能性が高いです。

☆最後に☆

 弊社は管理会社である為、管理物件に限り仲介業者様を介するより安くお部屋をご契約頂ける場合もございます。

弊社の管理物件で気になる物件がございましたら御気軽にお問い合わせ下さい!!

お部屋の満室以外にできること

2017/7/2

オーナーの資産であるマンションですが満室であればそれで安心かと聞かれればそうですねと即答はなかなかできないものです。
 
お家賃を下げたり広告料を上げる等の工夫をしてやっと満室になっても共用部の清掃が行き届いていなかったりポンプがあるマンションですとポンプの点検や貯水槽の清掃等をしていなかったりとなりますと入居者様のクレームや不満になりご退去の理由に繋がる可能性も考えられます!
 
弊社では「共用部の日常清掃・定期清掃」「貯水槽清掃」「消防設備法定点検」「雑排水管清掃」などをさせていただくことも可能です!
 
建物管理の項目でもおすすめさせていただきたい項目が、、、
 
「建物設備点検」という項目です!
 
目視点検にはなりますが、そのマンションにあるポンプ・貯水槽・共用部・外壁・照明などを異常がないかをチェックさせていただき報告書を作成させていただき収支報告書と一緒に送付させていただきます!
 
年6回(2ヶ月に1回)の点検になりますので少しでも異常が発生したら、速やかに把握ができ費用工面等もしやすくなります。点検を行っていなかったが故にエラー発生しているのに気づかず故障して急な出費と時間を要するというリスクも避けることが可能です!
 
報告書には写真も付いていますので、所有していらっしゃるマンションから離れた場所にお住まいのオーナー様も安心していただけると思います♪
 
この記事を見て下さっているオーナー様もこれを機に「建物管理契約」をお考えになられてみてはいかがでしょうか?
 
御見積はもちろん
無料です!!
 
お気軽に担当までお問い合わせ下さい♪
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民法改正!! 賃貸住宅の何が変わる??

2017/6/18

120年ぶりに、消費者契約に関するルールを定める債権部分が改正された。改正は約200項目に及び、公布から3年以内に施行する予定だ!

賃貸住宅に関わる内容は以下になります。

1.敷金の返還義務
何かとトラブルが多い敷金。これまでは敷金の定義や返還債務の発生要件、充当関係などの規定はありませんでした。今回は、「敷金は賃借人の債務を担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義され、敷金の返還時期も「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と規定。過去の最高裁の判例や国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などとの差異はなく、大きな影響はなさそうです。また、賃貸借契約終了時の原状回復義務について、経年劣化を含む通常損耗は原状回復の義務はないことが明文化。なお、契約の特約で通常損耗の借主負担を決めることは可能です。その際には、原状回復義務を負う範囲と内容の具体的な明記が必要です。

2.個人連帯保証人の保護
個人の連帯保証人については「個人根保証契約」にかかる規定が適用されることとなり、保証をする対象の「極度額」をあらかじめ書面または電磁的記録で定めなければ無効とされる。要するに連帯保証する範囲を「◯百万円まで」などと定めるものだ。保証の上限を決めておくことにより、連帯保証人が際限なく負担を求められる事態を防ぐことができる。しかし、金額を示されることでかえって連帯保証人になることを躊躇する場面が増えかねないこと、あるいは家主側から個人の連帯保証人を敬遠して家賃保証会社の利用を必須とするケースが増
えることも考えられます。最近は連帯保証人に代わって家賃保証会社の保証を求められることが増えていますが、改正でこうした家賃保証会社の利用がますます増加するかもしれないです。

3.入居中、一部使用できない場合の家賃減額義務
今まで部屋の一部が使えなくなった際は、借主は「賃料の減額請求ができる」という定めでした。今回は「滅失またはその他の事由で使うことができなくなったとき、使用できなくなった割合で、賃料は当然に減額される」と規定。いずれの場合も、借主の過失ではないことが前提条件です。
一部滅失だけでなく「その他の事由」も含まれること、「借主が請求をしなくても」当然に賃料は減額されるということ、この2点において借主に有利な改正と言えます。エレベータやエアコンの故障なども含むと考えられる「その他の事由」がどの程度まで該当するのか、具体的にどの程度の減額が適正か、などが争点となりそうです。


今回紹介した「敷金の返還義務」「個人連帯保証人の保護」「入居中、一部使用できない場合の家賃減額義務」は、いずれも賃貸運営を行うオーナーにとっては重要で、念頭に置いておかねばならないものです。

そして
てこの改正が施行されると、今まで以上に「契約」の意義が深まります。特約を付けるのか、それとも付けないのか、付ける場合は効力を発揮するためにどのように明文化するのか、契約内容によってトラブルは増減することになるでしょう。
民法改正の動向には意識を向けて、新民法への理解も同時に深めることが賢明です!!

加入して安心!ホームワランティ(住宅設備保証)制度

2017/6/12

オーナー様が日々、賃貸経営を行う上で困るのが突発的な出費、
つまり設備機器の故障ではないかと思います。
 

通常、入居者様から「エアコンが動かなくなった。」または、「お湯が出なくなった。」
だから、早急に修理して欲しい。と言われた場合に弊社の受付としては、
「一旦、オーナー様へご確認させて頂きますので少々お待ちください。」とご案内を致しますが、
入居者様としては一刻も早くに修理若しくは交換対応をしてほしい。
ですが、オーナー様としましても急に高額な出費は困るというのが本音だと思います。
 

そんな不安を少しでも軽減して頂き、安定した賃貸経営をお助けできればと弊社が行っているのが、
“住宅設備保証制度”通称“ホームワランティ制度”です。
 

ご所有の物件で発生するエアコンや給湯器のの故障・不具合に関する修理や交換を
契約期間内であれば少しの月額保証料金で対応させて頂くというものです。


オーナー様としましては、安心・安定した賃貸経営を行うことができ、
入居者様としては迅速に修理対応をしてもらえる。弊社としてはオーナー様に安心して頂き、
入居者様に満足してお部屋を借りて頂ける。弊社を含めて皆様に喜んでいただける制度です。
 
今、現在の対象設備機器はエアコンと給湯器となっております。
 

☆導入のメリット☆
・修理費用(出張費、施工費、本体・部品代)の負担が無い。
・弊社での対応なので修理・交換対応が迅速になる。
・突発的な出費を抑えることができる。
・毎月の保証料は必要経費として計上でき、安定した賃貸経営ができる。

 
 

一日でも早くご加入していただき、少しでも多くのオーナー様のお力添えが出来ればと思っておりますので、これはどうなるの?どうすれば申し込めるの?と疑問をお持ちになれば、すぐに弊社までご連絡をお願い致します。
メールでもお電話でも“ホームワランティ制度の件で”とお伝えいただけましたら、各担当がご対応をさせていただきます。 

民泊新法が衆院で可決されました

2017/6/6

様々な問トラブルが起こっている「民泊」ですが、創設される「住宅宿泊事業法案」として6月1日に衆院で可決され、参院へ送られました。
今国会中に成立する見通しで、早ければ来年2018年1月の施行を目指しているとの事です。

 

概要

(1) 住宅宿泊事業に係る届出制度の創設

 [1] 住宅宿泊事業を営もうとする場合、都道府県知事への届出が必要
 [2] 年間提供日数の上限は180
 [3] 地域の実情を反映する仕組み(条例による住宅宿泊事業の実施の制限)を導入
 [4] 住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置(宿泊者の衛生の確保の措置等)を義務付け
 [5] 家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊管理業者に住宅の管理を委託することを義務付け
 ※1 住宅に人を180日を超えない範囲で宿泊させる事業
 ※2 住宅宿泊事業の事務処理を希望する保健所設置市又は特別区においてはその長

(2) 住宅宿泊管理業に係る登録制度の創設
 [1] 住宅宿泊管理業を営もうとする場合、国土交通大臣の登録が必要
 [2] 住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置(住宅宿泊事業者への契約内容の説明等)と(1)[4]の措置の代行を義務付け
 ※3 家主不在型の住宅宿泊事業に係る住宅の管理を受託する事業

(3) 住宅宿泊仲介業に係る登録制度の創設
 [1] 住宅宿泊仲介業を営もうとする場合、観光庁長官の登録が必要
 [2] 住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置(宿泊者への契約内容の説明等)を義務付け
 ※4 宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
 


届け出や、年間提供日数が実質半年以下の稼働、専門の管理業者への委託を義務付けるという事で、制限が多くあります。
現状では無秩序に展開されている為、近隣や管理組合とのトラブル等を頻繁に耳にしますし、この為に管理・仲介業者の登録制度も創設され、一層厳しく対処していく姿勢が伺えます。

視点を変えれば、適正に管理さえされれば需要がある事業である、と認められているともとれますし、今後の展開を注目しながら市況の変化に対応できるようアンテナを張っておきましょう。

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