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お役立ち情報

最新記事

【社員研修による休業のお知らせ】

2018/10/21

平素は格別なる高配を賜り誠に有難うございます。
誠に勝手ながら、下記の期間で社員研修のため休業とさせていただきます。



平成301022日(月) 〜 平成301027日(土)

1028日(日) より通常営業いたします。

休業期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒、ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

〜大阪府北部地震で被災された皆様へ〜

2018/6/29

2018年6月18日に大阪北部で発生した地震により被災された
皆様に心から謹んでお見舞い申し上げます。
 
地震による部屋や設備、また建物の被害はございませんか?
壁の亀裂や水漏れ、設備の故障など気になる点がございましたら弊社までご連絡下さい。
被害状況を確認の上、対応させて頂きます。
 
一日も早い復興と皆様の心身のご健康を心よりお祈り申し上げます。

〜入居者満足度アップ施策【テナントリテンション】〜

2018/6/3

現在、築浅物件でも家賃を下げたり、敷金礼金を下げたり、
設備を増強したりして募集に苦労することがあります。

せっかくの入居が決まっても、別部屋の退去が出ると
またまた出費が重なり負のスパイラルに・・・。
そこで注目して欲しいのが、入居者に長く住んでもらうため、
満足度を上げる施策、【テナントリテンション】。


テナント=Tenant=借主(入居者)  リテンション=retention=保持


大事な入居者を他に取られないよう、マンションの清掃回数を増やしたり、
設備の増強をするなど、なんらかのテナントリテンションを行い、
入居期間を延ばすことで下記利点が挙げられます。


・退出が無いため、空室期間が無く家賃収入が安定する。
・家賃の減額が無い。
・リフォーム費用がかからない。
・募集費用がいらない。


入居募集には多額の費用がかかりますが、テナントリテンションを行うことで、
家賃の1〜5ヶ月の募集費用が必要なくなります。
 
入居者満足を上げることで、長期で部屋を使用して頂けるので、
安定した家賃収入が得られますね。

ゴールデンウイーク休暇のお知らせ

2018/4/28

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程でゴールデンウイーク休暇を頂戴いたします。


 2018年4月28日(土) 〜 2018年5月6日(日)


5月7日(月)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。?
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【 空室を早く決める方法と判断基準とは? 】

2018/3/1

空室対策の選択に迷うことがありませんか?今月は「空室対策の3つのチェックポイント」と「選ぶ基準」について考えましょう。

1.募集方法をチェック!
まずは「募集が適切に行われているか」です。もし問い合わせや内見希望が少ない時はインターネットの掲載状況をチェックします。写真の枚数や質・間取図や説明文が十分なレベルなのに問い合わせが少ないなら、賃料等の条件の再検討が必要かもしれません。反響はあるのに案内しても決まらないなら、お部屋の現場に改善ポイントを探します。家具や照明器具やカーテンなどをセットすると、お客様にお部屋の価値を高く感じていただけます。

2.募集条件を再検討!
家賃の1 〜2 ヶ月分の費用を販売促進にあてると、いくつもの募集条件を検討できます。「最初の1 〜2 ヶ月の家賃を無料に」というフリーレントや、「入居費用はゼロに」といった条件です。

3.付加価値をアップ!
家賃の1 〜2 ヶ月分の費用を「お部屋に投資」することで、付加価値を上げることができます。エアコン等の設備追加で便利性や快適性を引き上げる、収納を増やす、クロスにアクセントをつける、水回り設備の表面を化粧直しする、などの付加価値アップが可能になります。
では、これらの手段のどれを選択すれば良いか、について考えてみましょう。オーナー様の賃貸経営の目的は「空いている部屋を埋めること」でしょうか?そうではありませんね。賃貸経営の目的は「収益を増やす」「キャッシュフローを確保する」ことです。仮に動機が税金対策であっても「収益はどうでもよい」ということはありません。空室対策を検討するときは、「部屋が決まるか」という判断と、もうひとつ、「収益はどうか」という検証が必要なのです。たとえば以下のような選択に迷ったとします。

「家賃を5,000円下げるか!」 「25万円を投資するか!」

どちらも1 ヶ月で決まると仮定したら、簡単なシミュレーションで、どちらが「収益を増やすか」を検証してみるのです。計算式はとてもシンプルです。

【 収入 − 運営費 = 収益 】

この単純な計算式で4 年間の収益を計算してみます。たとえば、6万円の家賃から5,000円下げて決まったとしたら、

55,000 円×48 ヶ月=2,640,000

この期間の運営費が100 万円とすると、

2,640,000 円−100 万=1,640,000 円

これが4年間の収益です。経理上では、ここから支払利息や減価償却費を加減するのですが、単純な「物件の収益力」なら、この計算式で十分に把握できます。つぎに25 万円を投資して6 万円の家賃で決まったとしたら

60,000 円×48 ヶ月=2,880,000 円

運営費+投資額を差し引くと

2,880,000 円−125 万円=1,630,000 円

結果として収益は同水準になることが分かります。

しかし値下げ策は他の入居者さんの家賃にも影響して、結果的に全体の収入減を誘います。一方の25万円の投資は、回収の終わった4 年後も物件の価値を維持してくれます。同じ収益なら「25万の投資の方が良い」という結論になるはずです。
つぎに、25万円の投資を「どこに使うか」という選択が残ります。エアコン等の設備だけで無く、フリーレントや「入居金ゼロ」にも使えますし、「業者へのインセンティブ」にも回せます。「ペット専用設備」にも活用することができます。
どの方法が、お客様に一番に選んでいただけるのか、そして、オーナー様の望む借主に興味を持ってもらえるのか。これらは想定するしかないので完全な正解はありません。でも正解がなくても、常に検証して、結果をみて、次の判断の材料にしていくという経営姿勢が大切だと思います。


繁忙期の最中ですが、明確な判断基準の元に対策を決めて、しっかりと実施していただきたいと思います。

予知防犯でリスクを軽減しましょう!

2018/2/20

予知防犯とは?
→今後どんな犯罪被害に遭う可能性が高いかを予測し、
被害に遭う前にとる防犯対策のこと。
 
賃貸住宅オーナーにとっては、さまざまなリスク管理が必要となり、
その中には賃貸住宅の防犯対策も含まれます。
入居者にとっても、マンションのセキュリティ面の充実さは
部屋を決める際の重要なポイントです!
 
防犯カメラの設置はその代表ですが、
その他にも玄関の鍵を複数取り付けるとか
ピッキングのしにくいものに交換するなどの施策は、
賃貸アパートでも手軽に導入できる対策の1つ!
防犯仕様の窓ガラスや玄関にリフォームするなども有効です。
 
また、相手の顔が見れるモニター付きインターホンは
入居者にとっては高ポイント!

工事が不要のワイヤレスドアモニターは、
部屋にいながら玄関ドアの前の様子を見ることができ、設置も簡単。
インターホンを押すと、自動で録画する録画機能付の製品も出ています。

セキュリティがしっかりしていることを印象づけることで、
不審者が近づきにくくなり、犯罪率が抑えられます。

予知防犯を行い、細やかな対応が揃えば、
安定した入居者の確保につながるでしょう!

「ペット可」物件の検討

2018/2/4

ペットと暮らすことは一つの文化として定着してきた現代。
一般社団法人ペットフード協会が毎年行っている、
「今後の飼育意向」(飼いたい・飼い続けたい人の割合)を見てみると、
20代の意向が他の年代よりも高く、犬の飼育意向が27.3%、
猫の飼育意向も20.3%と前年に比べると上昇傾向にあるようです。
ペットを飼いたいというニーズの背景には、少子高齢化や、
未婚層の増加(単身化)があると言われています。


でも「ペット可」にすると、動物の独特の臭い、壁紙へのキズ、
騒音での住民同士のトラブルを引き起こしやすいため、
不安要素が多く不安になりますよね。

しかし、工夫をすることで改善される点もあるんです!
まずは、壁紙のキズ・・・ひっかかれることがどうしても多い壁紙。
そんな時はキズのつきにくい強化クロスの採用をオススメします。
また、腰壁風にして、下側の被害が大きい部分だけ
張り替えることも可能な例もあります。


続いては、臭い対策!
基本的なことですが、ペット臭がつきやすい繊維製品
(カーテンやカーペットなど)を頻繁に洗濯すると
雑菌をなくすことができて臭いが軽減します。
また、ペットのトイレ付近に小さな換気扇もつけて、
換気でペットの臭いを外に出すことも大事。


鳴き声に関しては、猫の場合は去勢すると軽減されるそうですよ!

ただ単にペット可にしただけでは、「選ばれる住宅」にはなりません。
可能な限りの「ペットや飼い主に喜ばれる工夫」が欲しいところですね。

【マンションでの地震時の避難と対策】

2018/1/13

もし家に一人きりで発生したら、どのような流れで避難して自分の身を守りますか?

2011年に起こった東日本大震災。大きな被害を出し、現在も復興途中の状況。日本人の地震に対する意識は強くなり、以前よりも身近なものになっています。

マンションや一戸建てでも、発生時に非難することは必須ですが避難方法は異なります。
実際、住んでいるマンションの避難経路や避難場所を把握していない、知らないということもあると思います。

今回はマンションで地震が起こった場合に気をつけるべき
【3つの心得】をお教えいたします。
 


心得その1 発生時は、基本は頭を守り避難路までの出入り口を開けましょう!
 
→家具が倒れない、またガラスが飛散しない場所へ避難し
頭を守ります
  就寝時に発生した際は、床に食器やガラスが飛散した場合を考えて、
  ベッドの下などに
スリッパを用意しておくと安心です。
  出入り口は、地震により変形し閉じ込められるケースもあるため、
  
避難路の確保は大事!


心得その2 火の元を消し、ガス栓を閉じ、電気ブレーカーを落としましょう!

→揺れがおさまってから、火の元となるガス機器、
  電気の使用を
止めましょう
  
火災が発生する可能性があり、
  また
復旧時の万が一の事故を防ぐこともできるため慌てずに
  落ち着いて行動しましょう。



心得その3 エレベーターを使用せず、高層階でも非常階段を使用しましょう!

→地震発生時にエレベーターを使用すると、余震や停電などで
  
閉じ込められるケースがあります。
  最新のエレベーターには、強い揺れを感じると、
  最寄階で停止し、ドアが開く装置がついているものもあります。 
  ですがこれまでの地震の例では、
  閉じ込められる事故が多く起きています。
  そのため避難時に
階段を選択することが、安全確保に繋がります。
1Fに移動後は、マンションで決められた場所に避難しましょう。
防災マニュアルを作成しているマンションもあるので、そこも確認しておくと安心です!

また、近隣の方との声かけも重要です。あまり住民の方と話したことがない人も多いでしょう。
ですが、声を掛け合うことで情報交換ができ、被害の拡大を防げることもあります。
常日頃から挨拶程度のコミュニケーションをすると、いざという時に心強い関係を築くことができますね。

【 冬季休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/12/10

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程で冬季休暇を頂戴いたします。


 平成29年12月23日(土) 〜 平成29年1月4日(木)


1月5日(金)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。
 

【 臨時休業のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/10/15

平素は格別なる高配を賜り誠に有難うございます。
さて、弊社は下記日程で臨時休暇を頂戴いたします。


平成29年10月18日(水) 〜 平成29年10月25日(水)

10月26日(木)より通常営業いたします。

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