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【 空室を早く決める方法と判断基準とは? 】

2018/3/1

空室対策の選択に迷うことがありませんか?今月は「空室対策の3つのチェックポイント」と「選ぶ基準」について考えましょう。

1.募集方法をチェック!
まずは「募集が適切に行われているか」です。もし問い合わせや内見希望が少ない時はインターネットの掲載状況をチェックします。写真の枚数や質・間取図や説明文が十分なレベルなのに問い合わせが少ないなら、賃料等の条件の再検討が必要かもしれません。反響はあるのに案内しても決まらないなら、お部屋の現場に改善ポイントを探します。家具や照明器具やカーテンなどをセットすると、お客様にお部屋の価値を高く感じていただけます。

2.募集条件を再検討!
家賃の1 〜2 ヶ月分の費用を販売促進にあてると、いくつもの募集条件を検討できます。「最初の1 〜2 ヶ月の家賃を無料に」というフリーレントや、「入居費用はゼロに」といった条件です。

3.付加価値をアップ!
家賃の1 〜2 ヶ月分の費用を「お部屋に投資」することで、付加価値を上げることができます。エアコン等の設備追加で便利性や快適性を引き上げる、収納を増やす、クロスにアクセントをつける、水回り設備の表面を化粧直しする、などの付加価値アップが可能になります。
では、これらの手段のどれを選択すれば良いか、について考えてみましょう。オーナー様の賃貸経営の目的は「空いている部屋を埋めること」でしょうか?そうではありませんね。賃貸経営の目的は「収益を増やす」「キャッシュフローを確保する」ことです。仮に動機が税金対策であっても「収益はどうでもよい」ということはありません。空室対策を検討するときは、「部屋が決まるか」という判断と、もうひとつ、「収益はどうか」という検証が必要なのです。たとえば以下のような選択に迷ったとします。

「家賃を5,000円下げるか!」 「25万円を投資するか!」

どちらも1 ヶ月で決まると仮定したら、簡単なシミュレーションで、どちらが「収益を増やすか」を検証してみるのです。計算式はとてもシンプルです。

【 収入 − 運営費 = 収益 】

この単純な計算式で4 年間の収益を計算してみます。たとえば、6万円の家賃から5,000円下げて決まったとしたら、

55,000 円×48 ヶ月=2,640,000

この期間の運営費が100 万円とすると、

2,640,000 円−100 万=1,640,000 円

これが4年間の収益です。経理上では、ここから支払利息や減価償却費を加減するのですが、単純な「物件の収益力」なら、この計算式で十分に把握できます。つぎに25 万円を投資して6 万円の家賃で決まったとしたら

60,000 円×48 ヶ月=2,880,000 円

運営費+投資額を差し引くと

2,880,000 円−125 万円=1,630,000 円

結果として収益は同水準になることが分かります。

しかし値下げ策は他の入居者さんの家賃にも影響して、結果的に全体の収入減を誘います。一方の25万円の投資は、回収の終わった4 年後も物件の価値を維持してくれます。同じ収益なら「25万の投資の方が良い」という結論になるはずです。
つぎに、25万円の投資を「どこに使うか」という選択が残ります。エアコン等の設備だけで無く、フリーレントや「入居金ゼロ」にも使えますし、「業者へのインセンティブ」にも回せます。「ペット専用設備」にも活用することができます。
どの方法が、お客様に一番に選んでいただけるのか、そして、オーナー様の望む借主に興味を持ってもらえるのか。これらは想定するしかないので完全な正解はありません。でも正解がなくても、常に検証して、結果をみて、次の判断の材料にしていくという経営姿勢が大切だと思います。


繁忙期の最中ですが、明確な判断基準の元に対策を決めて、しっかりと実施していただきたいと思います。

予知防犯でリスクを軽減しましょう!

2018/2/20

予知防犯とは?
→今後どんな犯罪被害に遭う可能性が高いかを予測し、
被害に遭う前にとる防犯対策のこと。
 
賃貸住宅オーナーにとっては、さまざまなリスク管理が必要となり、
その中には賃貸住宅の防犯対策も含まれます。
入居者にとっても、マンションのセキュリティ面の充実さは
部屋を決める際の重要なポイントです!
 
防犯カメラの設置はその代表ですが、
その他にも玄関の鍵を複数取り付けるとか
ピッキングのしにくいものに交換するなどの施策は、
賃貸アパートでも手軽に導入できる対策の1つ!
防犯仕様の窓ガラスや玄関にリフォームするなども有効です。
 
また、相手の顔が見れるモニター付きインターホンは
入居者にとっては高ポイント!

工事が不要のワイヤレスドアモニターは、
部屋にいながら玄関ドアの前の様子を見ることができ、設置も簡単。
インターホンを押すと、自動で録画する録画機能付の製品も出ています。

セキュリティがしっかりしていることを印象づけることで、
不審者が近づきにくくなり、犯罪率が抑えられます。

予知防犯を行い、細やかな対応が揃えば、
安定した入居者の確保につながるでしょう!

「ペット可」物件の検討

2018/2/4

ペットと暮らすことは一つの文化として定着してきた現代。
一般社団法人ペットフード協会が毎年行っている、
「今後の飼育意向」(飼いたい・飼い続けたい人の割合)を見てみると、
20代の意向が他の年代よりも高く、犬の飼育意向が27.3%、
猫の飼育意向も20.3%と前年に比べると上昇傾向にあるようです。
ペットを飼いたいというニーズの背景には、少子高齢化や、
未婚層の増加(単身化)があると言われています。


でも「ペット可」にすると、動物の独特の臭い、壁紙へのキズ、
騒音での住民同士のトラブルを引き起こしやすいため、
不安要素が多く不安になりますよね。

しかし、工夫をすることで改善される点もあるんです!
まずは、壁紙のキズ・・・ひっかかれることがどうしても多い壁紙。
そんな時はキズのつきにくい強化クロスの採用をオススメします。
また、腰壁風にして、下側の被害が大きい部分だけ
張り替えることも可能な例もあります。


続いては、臭い対策!
基本的なことですが、ペット臭がつきやすい繊維製品
(カーテンやカーペットなど)を頻繁に洗濯すると
雑菌をなくすことができて臭いが軽減します。
また、ペットのトイレ付近に小さな換気扇もつけて、
換気でペットの臭いを外に出すことも大事。


鳴き声に関しては、猫の場合は去勢すると軽減されるそうですよ!

ただ単にペット可にしただけでは、「選ばれる住宅」にはなりません。
可能な限りの「ペットや飼い主に喜ばれる工夫」が欲しいところですね。

【マンションでの地震時の避難と対策】

2018/1/13

もし家に一人きりで発生したら、どのような流れで避難して自分の身を守りますか?

2011年に起こった東日本大震災。大きな被害を出し、現在も復興途中の状況。日本人の地震に対する意識は強くなり、以前よりも身近なものになっています。

マンションや一戸建てでも、発生時に非難することは必須ですが避難方法は異なります。
実際、住んでいるマンションの避難経路や避難場所を把握していない、知らないということもあると思います。

今回はマンションで地震が起こった場合に気をつけるべき
【3つの心得】をお教えいたします。
 


心得その1 発生時は、基本は頭を守り避難路までの出入り口を開けましょう!
 
→家具が倒れない、またガラスが飛散しない場所へ避難し
頭を守ります
  就寝時に発生した際は、床に食器やガラスが飛散した場合を考えて、
  ベッドの下などに
スリッパを用意しておくと安心です。
  出入り口は、地震により変形し閉じ込められるケースもあるため、
  
避難路の確保は大事!


心得その2 火の元を消し、ガス栓を閉じ、電気ブレーカーを落としましょう!

→揺れがおさまってから、火の元となるガス機器、
  電気の使用を
止めましょう
  
火災が発生する可能性があり、
  また
復旧時の万が一の事故を防ぐこともできるため慌てずに
  落ち着いて行動しましょう。



心得その3 エレベーターを使用せず、高層階でも非常階段を使用しましょう!

→地震発生時にエレベーターを使用すると、余震や停電などで
  
閉じ込められるケースがあります。
  最新のエレベーターには、強い揺れを感じると、
  最寄階で停止し、ドアが開く装置がついているものもあります。 
  ですがこれまでの地震の例では、
  閉じ込められる事故が多く起きています。
  そのため避難時に
階段を選択することが、安全確保に繋がります。
1Fに移動後は、マンションで決められた場所に避難しましょう。
防災マニュアルを作成しているマンションもあるので、そこも確認しておくと安心です!

また、近隣の方との声かけも重要です。あまり住民の方と話したことがない人も多いでしょう。
ですが、声を掛け合うことで情報交換ができ、被害の拡大を防げることもあります。
常日頃から挨拶程度のコミュニケーションをすると、いざという時に心強い関係を築くことができますね。

【 冬季休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/12/10

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程で冬季休暇を頂戴いたします。


 平成29年12月23日(土) 〜 平成29年1月4日(木)


1月5日(金)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。
 

【 臨時休業のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/10/15

平素は格別なる高配を賜り誠に有難うございます。
さて、弊社は下記日程で臨時休暇を頂戴いたします。


平成29年10月18日(水) 〜 平成29年10月25日(水)

10月26日(木)より通常営業いたします。

都市ガスの小売自由化

2017/8/13

2016年4月に電力の小売り自由化となりました。価格競争の激化などが予想されましたが、消費者は冷静に受け止めているようです。実際に乗換件数は緩やかに伸びているといった印象で、

既存の電力会社から変えていない人が多いのが現状のようです。

そんな中、2017年4月には都市ガスの小売りが自由化されました。

 

これまでの流れ

 

エネルギーシステムの一体改革を目指してスタートした電力及びガスの自由化は、まず工場などの大口利用者からスタートしました。ガスに関しては1995年に自由化となり、

すでに事業者向け都市ガスビジネスには30社以上が参入しています。

イギリスやドイツは1998年に全面自由化されており、ガス会社もこの数十年で大幅に増加しています。

しかし、現時点の日本では個人向けの都市ガス事業者は10社しか参入していません。

 

ガス自由化のメリットとは?

 

では、都市ガスが小売り自由化されるメリットとしてはどのようなことがあるのでしょうか?ガス会社を自由に選べることが最大のメリットではありますが、ほかには以下のようなメリットが考えられます。

 

ガス料金を安くすることができる
これまでの都市ガスは価格競争がなく、小売り自由化により各ガス事業者で

価格やサービスの競争が行われ、

消費者にとってはよりよいサービスや安い料金体系を選択することができるようになります。

 

エネルギー会社を整理することができる
電力の小売り全面自由化も行われたことにより、電気とガスをセットで販売することができるようになります。今までは各エネルギー会社にそれぞれ支払っていた料金も、「ガスと電力のセット割」などで一つの会社にまとめることが可能です。エネルギーに関しては複数の会社と契約する今までに比べると、引っ越しや新築での契約の際にもスムーズになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

セット割で見直す電力自由化

 

電力会社をもう一度見直す入居者が出てくる可能性があります。料金はもちろんですが、

環境や省エネなども深くかかわる電力自由化は、

発電に関して「原発を使っているのか」「環境に配慮した発電方法なのか」

が気になるところでもあります。

メリットも大きい電力・ガスの全面自由化ですが、料金だけでなく、地球環境を考えた会社を支持するという消費者の意思表示もできることを十分に理解することで、選び方も変わってきますね。

 

オーナー様や投資家が準備しておくこと

 

ガスの自由化は、昨年始まった電力自由化より世間では騒がれませんでした。

実際に始まってみても、『また、自由化?』と言う声が大半だと思います。

ですが、電気・ガスともに生活していくなかでは絶対に欠かせないものです。

2017年4月にガスの全面自由化が始まって4ヶ月が経過しており、マンションでは入居者から「自分の部屋は変えることができるのか?」という問い合わせが増えてくることも予想されます。

良いプランを見つけて、少しでも安くて納得できるサービスを利用する入居者様が増えるでしょう。

それにともなってこれから先、オーナー向けサービスが充実されガス・電力共に良いプランが

増えていく可能性があります。いつ、どこで、なにが起こるかわからない時代です。

柔軟に対応できるよう準備をしていきましょう。

 

☆賃貸経営 成功への道☆

2017/8/6

☆賃貸経営 成功への道☆
〜“お部屋は商品”いう意識を持って〜

 
空室が長引く原因として、入居者様の入替の際の内装工事をなるべく抑えようとすることが挙げられます。
「まだまだ使える」、「このくらいなら気にならないだろう」など、ご自身では大丈夫、許容範囲だから、入居者も気にならないだろうという考え方が大きな要因。
 
低コストで内装工事を進めて、入居者様が決まればそれが一番です。
ですが、実際のところ内装工事で力を抜いてしまうと長期での空室に繋がってしまい、トータルで考えれば、しっかりと内装工事を行い綺麗なお部屋を見てもらい、すぐに入居して頂く方が収入に繋がります。
 
お部屋の感じ方に関しては人それぞれ。もちろん、ある程度の内装状態でも入居してくださる方もいますが、大多数の方は同じ家賃を払うなら綺麗な物件に住みたいと考えます。
 
“入居者様への入居プレゼント”、昨今たくさんの単身者向けマンションが増えていく中で、他物件と差別化するために設置してくださっているオーナー様もいらっしゃいますが、それはお部屋が綺麗なことが前提条件です。
商品としてのお部屋・建物が一定水準に達した上でのプラスαでなくては意味がありません。
 
例えば、食料品を購入することを考えてみてください。
野菜一つ購入するにしても、やはり傷みかけているものより色・ツヤ・形が綺麗なものを選ばれると思います。また、その中でも3つ購入すれば1つの値段が安くなるのであれば、より購入率が高まると思います。
それと、賃貸マンションも同じようなものだと思いませんでしょうか。
部屋の内装・特典にしても、他物件との差別化が重要になってきます。
 
部屋を商品と考えると、自分の部屋に関心を持ち、自ら手を入れようとするのは素晴らしいことです。
しかし、そのためには色々な物件を見て得る知識や経験があれば尚良くなります。
 

そこで!!弊社にご相談をいただき、
より良いお部屋作り・賃貸経営を進めて行きましょう!!

IT化の進む不動産業界

2017/7/30

何から何までスマートフォン一つで出来るようになってきた昨今。
不動産業界はIT化に遅れ気味でしたが、ここ数年で一気に普及してきています。
特に賃貸は、あらゆる年齢層にニーズがあり、年間通して需要があるという事もあってか、不動産業の中では最もIT化が進んでいます。


ひと昔前であれば、まず不動産屋に行って、希望する条件に合う物件を探して貰う、というのがスタンダードでしたが、いまやネットの普及によって、お部屋探しはネットのポータルサイトから探し、目的の部屋を見せて貰う為に店舗に赴くというスタイルも定着しました。
一般の個人でも簡単に比較・検討が行えるようになった事、忙しい仕事の合間に探すため、時間短縮にあらかじめ自分で探しておく、というような背景があると思います。
また、普及率80%に迫るスマートフォンから上記が全て行える事も大きい要因でしょう。
各社様々なサービスを展開し、利用する側にとって非常に便利になっています。

そんな中、国交省が2015年より開始していた「IT重説」の社会実験が2017年1月に終了し、同年10月より本格的に運用が開始されます。
IT重説とは、「ネット回線等を通じ、テレビ電話形式で宅地建物取引士が重要事項を説明する事ができる」、というものです。
「宅地建物取引士が」、「説明」、という点は変わりませんが、現時点では賃貸のみの適用、売買については引き続き社会実験を続ける事になっています。

今回のIT重説、訪問せずとも重要事項説明を受けられるという大きなメリットがあります。
転勤者など、時間の取れない人達へ向けた賃貸サービスの増加や、海外からの留学生にも対応していく事が予想され、引っ越し易くなれば、ますます流動化していくのではないでしょうか。

建物自体や、お部屋の差別化が明暗を分ける時はそう遠くないかもしれません。
時代を生き抜く為、修繕、リノベーション、設備増強など、今から計画的に準備していく必要があります。
エントランスのみなど、建物のプチリノベーションから室内のフルリノベーション、何が効率よく、効果的なのか、共に考え、共に進む、サンプロシードにご相談ください。

マンションの大規模修繕工事について

2017/7/24

マンションの大規模修繕工事の時期は、一概に築何年後と決められているわけではありません。マンションの劣化の度合いは、個々の建物の構造、立地条件、日常的な管理状態などによって違ってきます。そのためケースごとに、正確に劣化や傷みの状況を理解し、修繕の時期を見極めることが大切です。??
建築基準法について詳しくチェックしてみましょう。そもそも建築基準法では「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」(建築基準法第8条第1項)とされています。


そして、平成20年4月から建築基準法の一部が改正され、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。これにより、タイル貼り・モルタル仕上などのマンションは、建物の竣工、改修などから10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。その目的は、タイルなどの外壁落下による事故を防止することにあります。



3年以内に外壁の「全面打診調査」の実施が必要となるのは、先述の通り、建物が竣工してから10年を超えており、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の「全面打診調査」を10年を超えて行っていない場合が該当します。まだ築年数が浅く「全面打診調査」が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常箇所がある場合は、その箇所の「全面打診調査」が必要
になりますので、注意してください。


一方、一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません。



ところで、外壁の全面打診調査を行うには「足場」が必要です。足場を組むにはコストがかかるため、全面打診調査を実施する際に、同じく足場が必要な大規模修繕工事を同時に行うのが得策です。そこで13年以内、つまり12年ごとに大規模修繕工事を行うという考えが一般的になっています。


これら、調査対象となるマンションや詳細については、前述のタイル貼りなどの外壁構造であることに加え、地方自治体によって条件が定められていますので、確認が必要です。
 

弊社では、適正な周期でオーナー様に修繕のご提案をさせて頂きます。

見積り・施工を弊社にお任せください!

 


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