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お部屋の満室以外にできること

2017/7/2

オーナーの資産であるマンションですが満室であればそれで安心かと聞かれればそうですねと即答はなかなかできないものです。
 
お家賃を下げたり広告料を上げる等の工夫をしてやっと満室になっても共用部の清掃が行き届いていなかったりポンプがあるマンションですとポンプの点検や貯水槽の清掃等をしていなかったりとなりますと入居者様のクレームや不満になりご退去の理由に繋がる可能性も考えられます!
 
弊社では「共用部の日常清掃・定期清掃」「貯水槽清掃」「消防設備法定点検」「雑排水管清掃」などをさせていただくことも可能です!
 
建物管理の項目でもおすすめさせていただきたい項目が、、、
 
「建物設備点検」という項目です!
 
目視点検にはなりますが、そのマンションにあるポンプ・貯水槽・共用部・外壁・照明などを異常がないかをチェックさせていただき報告書を作成させていただき収支報告書と一緒に送付させていただきます!
 
年6回(2ヶ月に1回)の点検になりますので少しでも異常が発生したら、速やかに把握ができ費用工面等もしやすくなります。点検を行っていなかったが故にエラー発生しているのに気づかず故障して急な出費と時間を要するというリスクも避けることが可能です!
 
報告書には写真も付いていますので、所有していらっしゃるマンションから離れた場所にお住まいのオーナー様も安心していただけると思います♪
 
この記事を見て下さっているオーナー様もこれを機に「建物管理契約」をお考えになられてみてはいかがでしょうか?
 
御見積はもちろん
無料です!!
 
お気軽に担当までお問い合わせ下さい♪
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民法改正!! 賃貸住宅の何が変わる??

2017/6/18

120年ぶりに、消費者契約に関するルールを定める債権部分が改正された。改正は約200項目に及び、公布から3年以内に施行する予定だ!

賃貸住宅に関わる内容は以下になります。

1.敷金の返還義務
何かとトラブルが多い敷金。これまでは敷金の定義や返還債務の発生要件、充当関係などの規定はありませんでした。今回は、「敷金は賃借人の債務を担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義され、敷金の返還時期も「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と規定。過去の最高裁の判例や国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などとの差異はなく、大きな影響はなさそうです。また、賃貸借契約終了時の原状回復義務について、経年劣化を含む通常損耗は原状回復の義務はないことが明文化。なお、契約の特約で通常損耗の借主負担を決めることは可能です。その際には、原状回復義務を負う範囲と内容の具体的な明記が必要です。

2.個人連帯保証人の保護
個人の連帯保証人については「個人根保証契約」にかかる規定が適用されることとなり、保証をする対象の「極度額」をあらかじめ書面または電磁的記録で定めなければ無効とされる。要するに連帯保証する範囲を「◯百万円まで」などと定めるものだ。保証の上限を決めておくことにより、連帯保証人が際限なく負担を求められる事態を防ぐことができる。しかし、金額を示されることでかえって連帯保証人になることを躊躇する場面が増えかねないこと、あるいは家主側から個人の連帯保証人を敬遠して家賃保証会社の利用を必須とするケースが増
えることも考えられます。最近は連帯保証人に代わって家賃保証会社の保証を求められることが増えていますが、改正でこうした家賃保証会社の利用がますます増加するかもしれないです。

3.入居中、一部使用できない場合の家賃減額義務
今まで部屋の一部が使えなくなった際は、借主は「賃料の減額請求ができる」という定めでした。今回は「滅失またはその他の事由で使うことができなくなったとき、使用できなくなった割合で、賃料は当然に減額される」と規定。いずれの場合も、借主の過失ではないことが前提条件です。
一部滅失だけでなく「その他の事由」も含まれること、「借主が請求をしなくても」当然に賃料は減額されるということ、この2点において借主に有利な改正と言えます。エレベータやエアコンの故障なども含むと考えられる「その他の事由」がどの程度まで該当するのか、具体的にどの程度の減額が適正か、などが争点となりそうです。


今回紹介した「敷金の返還義務」「個人連帯保証人の保護」「入居中、一部使用できない場合の家賃減額義務」は、いずれも賃貸運営を行うオーナーにとっては重要で、念頭に置いておかねばならないものです。

そして
てこの改正が施行されると、今まで以上に「契約」の意義が深まります。特約を付けるのか、それとも付けないのか、付ける場合は効力を発揮するためにどのように明文化するのか、契約内容によってトラブルは増減することになるでしょう。
民法改正の動向には意識を向けて、新民法への理解も同時に深めることが賢明です!!

加入して安心!ホームワランティ(住宅設備保証)制度

2017/6/12

オーナー様が日々、賃貸経営を行う上で困るのが突発的な出費、
つまり設備機器の故障ではないかと思います。
 

通常、入居者様から「エアコンが動かなくなった。」または、「お湯が出なくなった。」
だから、早急に修理して欲しい。と言われた場合に弊社の受付としては、
「一旦、オーナー様へご確認させて頂きますので少々お待ちください。」とご案内を致しますが、
入居者様としては一刻も早くに修理若しくは交換対応をしてほしい。
ですが、オーナー様としましても急に高額な出費は困るというのが本音だと思います。
 

そんな不安を少しでも軽減して頂き、安定した賃貸経営をお助けできればと弊社が行っているのが、
“住宅設備保証制度”通称“ホームワランティ制度”です。
 

ご所有の物件で発生するエアコンや給湯器のの故障・不具合に関する修理や交換を
契約期間内であれば少しの月額保証料金で対応させて頂くというものです。


オーナー様としましては、安心・安定した賃貸経営を行うことができ、
入居者様としては迅速に修理対応をしてもらえる。弊社としてはオーナー様に安心して頂き、
入居者様に満足してお部屋を借りて頂ける。弊社を含めて皆様に喜んでいただける制度です。
 
今、現在の対象設備機器はエアコンと給湯器となっております。
 

☆導入のメリット☆
・修理費用(出張費、施工費、本体・部品代)の負担が無い。
・弊社での対応なので修理・交換対応が迅速になる。
・突発的な出費を抑えることができる。
・毎月の保証料は必要経費として計上でき、安定した賃貸経営ができる。

 
 

一日でも早くご加入していただき、少しでも多くのオーナー様のお力添えが出来ればと思っておりますので、これはどうなるの?どうすれば申し込めるの?と疑問をお持ちになれば、すぐに弊社までご連絡をお願い致します。
メールでもお電話でも“ホームワランティ制度の件で”とお伝えいただけましたら、各担当がご対応をさせていただきます。 

民泊新法が衆院で可決されました

2017/6/6

様々な問トラブルが起こっている「民泊」ですが、創設される「住宅宿泊事業法案」として6月1日に衆院で可決され、参院へ送られました。
今国会中に成立する見通しで、早ければ来年2018年1月の施行を目指しているとの事です。

 

概要

(1) 住宅宿泊事業に係る届出制度の創設

 [1] 住宅宿泊事業を営もうとする場合、都道府県知事への届出が必要
 [2] 年間提供日数の上限は180
 [3] 地域の実情を反映する仕組み(条例による住宅宿泊事業の実施の制限)を導入
 [4] 住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置(宿泊者の衛生の確保の措置等)を義務付け
 [5] 家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊管理業者に住宅の管理を委託することを義務付け
 ※1 住宅に人を180日を超えない範囲で宿泊させる事業
 ※2 住宅宿泊事業の事務処理を希望する保健所設置市又は特別区においてはその長

(2) 住宅宿泊管理業に係る登録制度の創設
 [1] 住宅宿泊管理業を営もうとする場合、国土交通大臣の登録が必要
 [2] 住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置(住宅宿泊事業者への契約内容の説明等)と(1)[4]の措置の代行を義務付け
 ※3 家主不在型の住宅宿泊事業に係る住宅の管理を受託する事業

(3) 住宅宿泊仲介業に係る登録制度の創設
 [1] 住宅宿泊仲介業を営もうとする場合、観光庁長官の登録が必要
 [2] 住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置(宿泊者への契約内容の説明等)を義務付け
 ※4 宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
 


届け出や、年間提供日数が実質半年以下の稼働、専門の管理業者への委託を義務付けるという事で、制限が多くあります。
現状では無秩序に展開されている為、近隣や管理組合とのトラブル等を頻繁に耳にしますし、この為に管理・仲介業者の登録制度も創設され、一層厳しく対処していく姿勢が伺えます。

視点を変えれば、適正に管理さえされれば需要がある事業である、と認められているともとれますし、今後の展開を注目しながら市況の変化に対応できるようアンテナを張っておきましょう。

【 臨時休業のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/6/21

平素は格別なる高配を賜り誠に有難うございます。
さて、弊社は下記日程で臨時休暇を頂戴いたします。


平成29年6月21日(水) 〜 平成29年6月27日(火)


6月28日(水)
より通常営業いたします。


休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒、ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

満室経営のために

2017/5/28

低金利・相続税改正に伴い、これからアパート・マンション経営を始める等様々な方々が、一番心配することは、入居者が集まり「満室経営・運営」ができるであろうかではないであろうか。

バブル期であれば、アパート・マンションを建てれば、完成前には満室ということがほとんどでした。
しかし、近年は賃貸住宅の供給も充実(もしくは過剰)となり、満室ということが難しい時代となってきております。

アパート・マンションを計画する場合に、「入居者目線」で計画を行うことが一番重要となってきます。
「入居者目線」とは、立地、家賃、間取り、居住性が該当します。
「立地」とは
 ・建設予定地が、入居者にとって利便性の高い場所なのかどうか
 ・通学、通勤、買物、交通機関(最寄駅)、病院などへのアクセス状況はどうか

「家賃」とは
 ・入居者が長く住みたくなるような、支払い可能な設定かどうか
 ・周辺物件と比較して適性家賃かどうか

「間取り」とは
 ・対象となる入居者に適した間取り(部屋数、広さ、設備)かどうか
 ・使いやすい動線かどうか

「居住性」とは
 ・上下間での音の響き(足音、ドアの開閉など)はどうか
 ・地震、火災から身を家族を守れるかどうか

空室が多い物件には、上記のうち何かに配慮がない場合が見受けられる。
入居者目線が、「満室経営・運営」の第一歩となる。

店舗・連棟・長家・戸建て・倉庫・空き家お持ちではないですか?

2017/5/22

特定空き家に指定されてしまうような問題のある状態で放置されていませんか?


保安上危険・衛生上有害・景観を損なうなど空家の管理が悪いと特定空き家に指定されてしまうことがあります。指定されると土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者に大きなデメリットとなります。

是非リノベーション賃貸に!

空き家の改修費用が250万円とします。5万円で貸すことが出来れば、5万円×12ヶ月÷250万円24%の利回りになります。 土地と建物を買って改修するより 空き家を持っている場合、初期費用(投資)がとても少なくて
済みます

 

 物件を現状回復するだけでは、お客さんはつきません。より高い収益性を目指すならば、デザイン性を付加することが重要です。

当社は最善のリノーベーションをご提案致します。

 

賃貸アパートにおける防犯対策とオーナーメリット!!

2017/5/7

コンパクトで目立たず、導入コストも手頃な最近の防犯/監視カメラ。賃貸アパートやマンションのオーナーには、物件の資産価値を保つことを目的に、こららの導入を検討する人が増えているようです。
アパートやマンションでは、立地や建物はもちろん、セキュリティも資産価値を左右します。セキュリティがしっかりした物件には、入居希望者の注目も集まります。

セキュリティ重視でアパートを選ぶ人が急増中!

賃貸住宅の場合、これまでは部屋の壁紙や水回りの設備を新しくするなどのリフォームが入居者へのアピールにつながりました。しかし、新築物件も増えている昨今、このようなリフォームでは家賃を維持することはできても、さらなる収益性を求めるのは難しい面があります。

そこで注目されるのが、セキュリティ面の充実です。構造や立地などの制限でオートロックの玄関が作れないアパートでは、これまではセキュリティ面で敬遠されることがありました。特に、女子大生やOLにはこの傾向が強くあります。しかし、セキュリティ面を充実させることで、これまではアパートを敬遠していた若い女性にも、物件をアピールすることができるようになります。また、保安的に安心な物件であることによって、他の物件よりも高めの賃料を提示することも可能になります。

ここで注目されているのが防犯カメラです。セキュリティの充実、たとえば防犯カメラの設置は賃貸物件を探す人に対して強力なアピールとなります。にもかかわらず、防犯カメラの設置に多くの費用は必要ではありません。設備のコストを抑えて物件価値を高める方策として、防犯カメラの導入は費用対効果が優れたアイテムと言えそうです。

安心・安全のアピールが賃貸アパート収益改善のキーワード!

アパートの資産価値を上げる方法はいくつか考えられます。その中でも実行がしやすいのは、防犯面での機能を充実させることでしょう。

防犯カメラの設置はその代表ですが、その他にも玄関の鍵を複数取り付けるとかピッキングのしにくいものに交換するなどの施策は、賃貸アパートでも手軽に導入できるものです。また、窓ガラスの内側に防犯フィルムを貼ったり、必要に応じて窓枠に防犯用の面格子を追加するなどのことも比較的簡単にできるはずです。疑問に思うのは、これらの設備や装備を積極的に導入した“防犯対策済”のアパートが意外に少ないことです。

新しい・古いに関係なく、アパートであれば、間取りを大幅に変更するなどのリフォームはまず不可能です。また、たとえば、和室として作られた部屋にフローリングを施しても、部屋の雰囲気を変えるには限界があります。しかし、防犯対策を追加すると、アパートの価値を一気に高めることができます。防犯対策は、一般的な内装のリフォームよりも費用的に安価です。これも防犯対策を施すメリットと考えられます。

インターネットが普及したここ何年かは、高速なインターネット回線が引かれていることが若い人が賃貸のアパートやマンションを探す際の常識となってきました。今後は、これに加えてセキュリティ機能が注目される気配があります。特に都市部では、日本でも外国さながらの大胆な犯罪が発生しています。また、日本人による迷惑行為が多く報道されるなど、セキュリティに対する関心は高まっています。

このようなニーズをしっかりと捉え、その心配を軽減・解消できる物件を提供することがこれからの賃貸アパートのオーナーに期待されています。このような防犯対策は、所有するアパートの価値を高め、最終的にはオーナーのメリットとなって戻ってきます。これらかのアパート経営には、防犯の意識が重要と言えそうです。
是非、この機会に防犯カメラの導入をご検討下さい!!
ご質問だけでも構いません、オーナー様からのご連絡を心よりお待ちしております。

【 G.W.ク休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/4/29

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程でゴールデンウイーク休暇を頂戴いたします。


 平成29年4月29日(土) 〜 平成29年5月5日(金)


5月6日(土)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

宅配BOX導入で得られるアドバンテージ

2017/4/30

<物流危機>
 
昨今急速に普及し、もはや生活するにおいて無くてはならないものとなった電子商取引(EC)通称:インターネットショッピング。
Amazonをはじめとした数多あるECサイトを通じてありとあらゆるジャンルの商品を時と場所を問わず購入する事が出来るこの販売形態。
多忙な現代人において手放せないようになるのは必然の流れだったように思います。
一方で利便性の高さ故の弊害の拡大も急激に悪化しており
「物流危機」とも呼ばれる異常事態を迎えています。
この問題の2つの大きな原因として、
 
・圧倒的な物量の増加(その内2割が再配達)
・過酷な労働環境によるドライバー不足
 
が挙げられます。
この二点が解決されないばかりか相互に状況を悪化させるという悪循環に陥り深刻な問題となっております。
<付加価値から入居を左右する重要な要素へ>
 
この様な社会情勢を背景として今「宅配BOX」に対する需要と評価が急速に上昇しております。
大手マーケティングリサーチ会社のデータによりますと一昔前は「あれば便利」から現在では「無くて不便」にというように入居者の意識は大きく変わりました。
それが顕著に現れている例として最近の調査で多少賃料が上がっても欲しいサービス・設備で上位にランクインしています。
 
こういったニーズに対応すべく近年、弊社でも宅配BOXのご提案に注力しております。
一言に「宅配BOX」と言っても様々なタイプがあり、
タイプ別に大きく3つのカテゴリーに分けそれぞれの特徴を一覧化したものが次の比較表になります。(クリックで拡大表示)

高スペックでハイエンドタイプ(オンライン管理式)ならば盗難や故障などが起き難く仮にトラブルが起きた場合でも通信回線による遠隔操作が可能の為、維持管理が容易というメリットがあります。
また同タイプでは荷物の長期滞留管理もリアルタイムで行える為、荷物で庫室が占有される時間が相対的に少なくなりその結果用意する庫数も下位モデルと比較すると少なくて済みます。
ただ最大のデメリットとして設置時のコスト及び維持管理費が他と比べてどうしても高額になります。
 
次にエントリーモデルで初期型のタイプ(機械式)はそもそも電気代や通信費は要らずBOX自体の構造もシンプルな為、導入コスト及びランニングコストを大幅に抑えられ容易に設置出来るのが最大のメリットです。
その反面、盗難に遭いやすいというセキュリティ面、宅配業者の誤配送等のトラブルの頻発が予想されます。
それ故、宅配業者によっては機械式宅配BOXへの配送を拒否される場合もあります。
設置したものの使われない物ならば設置しても意味は無いと思いませんか?
こういった状況により、現在機械式は主流では無くなってきております。
 
そして機械式・オンライン管理式の中間のような存在で現在の主流となっているのがバランスタイプ(自主管理式の製品です。
費用面・スペック面でも突出した部分はありませんがその点で汎用型として多くの集合住宅で導入し易い上、必要最低限の機能を有している為、利用者からの不満も出難いのが大きな特徴です。
デメリットとしては長期滞留が起き易く結果的にオンライン管理式と比べ多目の庫数を設置しなければ満庫状態を招き利用者が使用不能になるという一番避けなければならない事態に陥ります。
 

<最適な製品選びが満室稼動への近道>
 
このように数多ある集合住宅に合わせて宅配BOXも多種多様。
高い製品がベストで安価な物は一概に駄目なのか?
実際はそうではなく物件によって最適な製品は当然の事ながら異なります。
そういった見極めが宅配BOX設置導入には肝要となり、弊社では各種サポートを始めご説明から御見積まで柔軟に対応させていただいております。
買い上げだけではなくリース契約でのご提案も承りますのでご興味のあるオーナー様は御気軽に弊社までご連絡下さい!
時代の趨勢を見極め、お持ちの物件を他の物件に比べ1つでも2つでも抜きん出た物に変えてみませんか?
ご質問だけでも構いません、オーナー様からの御連絡を心よりお待ちしております。

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