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【 「家族信託」という相続対策 】(お役立ち情報)

2016/9/10

65歳以上の7人に1人は認知症になるといわれている
高齢化社会において健康状態に関係なく
相続対策を実施できる「家族信託」をご存知ですか?


土地やアパートを所有しているA子オーナー(80歳)は、
5年前に夫が他界。A子の長男B男は、
A子が亡くなった時に支払うことになる相続税を計算したところ、
2,000万円になることが判明。
B男は、相続税対策として、賃貸住宅の建設などを考えてほしかったが、
A子は打ち合わせや契約業務を負担に感じ話が進まなかった。
しかし、80歳を超えた母親はいつ認知症になってもおかしくない年齢で、
認知症で日常生活の判断能力がなくなった場合、
賃貸借契約はおろか、融資を受けアパートを建てることも、
土地を売却することもできなくなってしまう。
 

このままでは何の手立てもできないまま、
多額の相続税を払うことになるため、高齢の母親に負担を掛けずに
相続対策ができないものかと考えていたところ、家族信託の提案があった。
 

A子が所有する不動産を信託財産として、A子と契約結んだ。
委託者はA子、受諾者はB男、受益者はA子。
契約を移した時点で登記上の名義はB男に移るが、
受益者としてA子の名前が記載される。
アパートの家賃収入は受益者である母親A子に渡るので、
この時点で相続は発生しない。固定資産税の支払いもA子宛に来ることになる。
A子の財産の管理を委託されたB男は、
物件の売却や建築費の借入れを自分の判断で行うことができるようになる。
 

B男は信託契約後に、駐車場だった土地に2階建てアパートを建築した。
信託財産の土地でローンを組んだが、これも信託財産になるため、
実質はA子の資産と負債となる。
 

A子の他界後に、信託契約が解消されると、
あらかじめ決めておいた相続人であるB男は
借入金を含めた財産を引き継ぐことになるが、
その際、アパート建築による評価額の低減と借入れで、
相続税はかからない予定である。
 

家族信託は、2007年に改正された信託新法によって、
信頼できる家族に財産の管理や運用、処分する権限を託すことが
可能になった新しい資産管理の継承方法で、
昨今では活用事例もでてきています。


後手に回って、多額の相続税を支払う前に、
早めに対策を検討しましょう。

 


備えあれば憂い無し。
家族の将来のためにも
元気なうちに様々な
対策を講じましょう。

【 携帯料金延滞で家が買えない!? 審査失格に注意 】(お役立ち情報)

2016/8/30

住宅ローンを組んでマイホームを購入しようとするときは、
金融機関による審査が行われます。
審査では、借りる人の信用情報がチェックされます。
ここで、携帯電話料金支払い情報が重視されることを
知らない方がたくさんいらっしゃいます。

高額なマイカーローンを組んでいたり、クレジットカードの延滞履歴があると、
住宅ローン審査で不利になる。。。
これはほとんどの方が知っている基礎知識だと思います。
問題は、住宅ローン審査の意外な落とし穴。。。
携帯電話の割賦です!!

現在、携帯電話を購入する場合、多くの方が一括払いではなく、
分割購入契約を利用していると思います。
5万円以上する機種だと、一括よりも分割のほうが気が楽。
そして、返済額は「実質0円」の言葉につられて分割を選択しがちです。

この分割購入自体は、住宅ローン審査には影響しませんし、
審査が通りにくくなるわけではありません。

問題は、分割購入費の返済が滞ったときです!!

携帯電話の分割購入も立派なクレジット契約ですから
延滞履歴が信用情報に残ってしまうのです。
ところが多くの方がそんな認識がありません。
そこが落とし穴なのです!!


毎月の返済が「実質0円」の場合でも、
実際にはクレジットの返済が行われている。
そこで、毎月の携帯電話料金の支払いが遅れると、
「返済が遅れた」という事実が残ってしまうのです。

この場合、利用者は「返済が遅れた」という意識もなく
単に「携帯電話料金を払い忘れた」と思うのです。

携帯電話料金は、多少期日が遅れても
利用し続けられるためにそれほど問題ないと思ってしまうのですが
忘れるたびに信用情報にキズがついていく。。。
そしていざ住宅ローンの審査をすると
「今回は残念ながら見送らせていただきます」と。。。


携帯電話の分割購入も立派なクレジットの返済です。
携帯電話料金と侮っていると
意外な落とし穴に嵌ってしまうかもしれませんのでご注意を!!


生活必需品となった携帯電話。
ただ、意外な落とし穴もあります。
くれぐれもお支払いは期日を守って
延滞しないようにしましょう。

【 空き駐車場の有効活用法 】(お役立ち情報)

2016/8/22

若者の車離れが叫ばれるようになり
運転免許証を取得しない方も多くいらっしゃいます。

実際、マンションに併設されているガレージが
なかなか埋まらなくて困っているという声を耳にします。


「住居は満室なのに、ガレージ10台の内4台がずっと空いたまま」


「入居者さんが、車を売るので駐車場だけ解約したいと言われた」


住居とセットで借りていただいたり、
近隣の方に貸し出していてもなかなか埋まらない地域もあります。

そんな中、多少なりとも改善できるアイデアとして
一時貸し駐車場として、
利用者と空きガレージをマッチングしてくれる
アプリ をご紹介します。

コインパーキングのように設備投資の必要が無く
貸したい時に貸せて

入居者以外に近隣に用のある方や、宅配業者等・・・
その利用者は様々なようです。

事前にアプリにガレージ情報を登録すれば
あとは運営会社が手続きしてくれるようです。

今はそれほど普及していないので
問題点もこれから出てくるかと思いますが
空きガレージの解消策になるかもしれません。



最近は「シェア」をするという感覚で、
自身で保有するより、コストをかけない
「レンタカー」や「カーシェア」が、
今後より活用されると予想されます。
そんな時のガレージの貸し方も柔軟に対応しないと
いけない時代になってきました。

【 夏季休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2016/8/15

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程で夏季休暇を頂戴いたします。


 平成28年8月16日(火) 〜 平成28年8月21日(日)


8月22日(月)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

【 築43年の分譲マンションのリノベーション 】(お役立ち情報)

2016/8/10

分譲マンションの一室で
ご自身で長らくお住まいになられていたのですが
新居への引越しを機に、売却をお考えになられました。
しかしながら、思っていた金額での売却は難しく
また、愛着のある物件でしたので
リフォームをして賃貸に出そうということになりました。

ただ既存の間取りでは、
小さな部屋が多く、使い勝手が悪いので、
今後の入居者ターゲットを考え、
またなるべくコストをかけないプランを考えました。


畳のままではニーズも少なく、
また入れ替えの度の表替えの費用もかかるので、
思い切って壁を取っ払い、洋室に変更し、
1LDKへのリノベーションをご提案しました。


 


東向きの窓のため、日中の日当たりを考慮し
白を基調とした明るい部屋をコンセプトに
白いフロアタイルを敷き詰め、
アクセントに収納扉にオーナメントをあしらいました。

広いお部屋をお求めの一人暮らし、
もしくはDINKSをターゲットと考え
リビングを広くとり、窓側に寝室を設けました。
収納は既存のまま広めにとることで
居室部分を圧迫しないようプランニングしました。

リノベーションの甲斐もあり
完成後すぐにご内覧いただいた単身の女性の方にご契約いただき、
引渡し1ヶ月以内のご入居となりました。


コンセプトを持ったリノベーションはやはりニーズがあるのだと
再認識できた案件となりました。

【 賃貸マンションにアレ!?が出現 】(お役立ち情報)

2016/7/30

今巷では社会問題にもなりつつある
「ポ○モ○GO」

歩きスマホや運転中の操作で怪我や事故に繋がるケースも
出てきているようです。

そんな中、先日
弊社管理物件の入居者様から物件の駐車場に、
スマホを持った人達が、夜な夜なウロウロしていて気持ち悪い
お問い合わせいただきました。

調べてみると、駐車場に隣接している公園に
「アレ」が出現するらしく、探索に夢中になり道を外れた人達が
誤って駐車場に進入してきたようです。

一時のブームかと思われますので
それほど目くじらを立てることもないかと思いつつも
駐車場やマンションエントランスに注意文を掲示しました。


「この駐車場には、○○モンはいません」

「ポケ○○はすでに捕まえたので、ここにはいませんよ」



あまり相手を刺激したり、否定的なことは書かずに
ユーモアを交えた掲示物にしてみました。
皆様の物件に「アレ」が出るかもしれません!?
一応の対策を講じておくのもいいかもしれませんね。



夢中になりすぎて怪我などしないように
くれぐれも注意しながらゲットして下さい

 

特に自転車や車の運転中はとても危険です。
交通ルールを守って、トレーナー以外の方々に
迷惑をかけないようマナーを守りましょう。

【 スマホアプリの可能性 】(お役立ち情報)

2016/7/20

多くの方が利用されているスマートフォン用アプリ
とても便利で、今ではなくてはならないものになっています。

そんな中、アプリを利用した無断転貸が増加しているということです。

TVコマーシャルもしている「メルカリ」が提供するアプリに
無断転貸と思われる物件が多数掲載されているそうです。

今話題の民泊の募集もあったようですが
日本人の若者を対象とした短期入居(1日〜1ヶ月)の
募集が大半を占めているようです。

アプリ内での取引なので表沙汰にならず
仮に発見しても本人確認が不要なため
偽名での登録が多く、追跡が難しいようです。

利用者の多くは悪意無く、後ろめたさが微塵もないようです。
どちらかというと「シェア」しているという感覚のようです。

逆にこのようなアプリに
物件情報を掲載し、直接入居希望者と取引するという
新しい可能性も同時に考えられます。


今後入居者募集も今までのように
仲介業者さんに頼るだけではなく
ソーシャルメディアを活用した直接取引が活発化するでしょう。

何事ごとも「対岸の火事」「食わず嫌い」ではなく情報収集をし、
先んじた対策として取り入れなければならいないかもしれません。


スマホは今や生活の一部
さまざまなアプリやSNSの
活用方法が今後の賃貸
業界の課題となるでしょう

【 賃貸業界における民泊問題 】(お役立ち情報)

2016/7/10

ヤミ民泊が横行する中
ようやく法整備が進み、
賃貸業界でも民泊事業に参入し空室対策に活用しようと
期待を込めて行政のアナウンスを待ていたのですが・・・

内閣府が発表した閣議決定事項の中に
年間提供日数の上限180日が盛り込まれていました。

賃貸業界からは、日数上限があると黒字運営が難しいと考えられ
参入を見送り、逆にヤミ民泊が増えるのではという懸念が出ています。

年間の半分だけ民泊として運用しても、
あと半年間を通常の賃貸借として募集するのか
もしくはマンスリーとして来年に備えるのか・・・
あまり現実的ではないので結局民泊は断念・・・

大阪府内であれば特区民泊として許可をとれば
180日規制は受けないようですが
6泊7日以上滞在規定に苛まれて、これまた断念・・・

しかしながら、外国人観光客の増加で
民泊需要はますます増えるのは間違いなく
受け皿となる宿泊施設は不足・・・

となるとヤミ違法民泊が暗躍するという構図が
残念ながら成り立ってしまう結果となっています。

大阪市でも今年だけで150件以上
ヤミ民泊についての苦情が寄せられているそうで
今後は多少なりとも緩和されるかもしれませんが
これだけ実態とかけ離れていれば、
この溝が簡単には埋まらない思われます。

監視の目も厳しくなっていますので
空室を埋めたいが為に違法な民泊に安直に手を出したり、
悪質業者に騙されないよう注意をして下さい。

【 臨時休業のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2016/6/17

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程で臨時休暇を頂戴いたします。


 平成28年6月21日(火) 〜 平成28年6月26日(日)


6月27日(月)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します

【 GW休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2016/4/28

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程でGW休暇を頂戴いたします。


 平成28年4月29日(金) 〜 平成28年5月5日(木)


5月6日(金)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

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