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立ち退き拒否!? こんなときどうすれば...? (貸主相談編)

2017/4/23

亡くなった借主の相続人が立退き拒否!?
実際は空き家状態だけど...


【相談内容】
古い貸家の取り壊しを考えています。
賃貸借契約の借主が亡くなり、それから数年空き家状態になっています。
古くなって地震でもあれば倒壊する恐れもあり、取り壊して土地活用をしたいのですが、借主の相続人の方が納得してくれません。
今現在は誰も住んでおられないのですが、相続人は「いずれまた住むかもしれない」と言って、亡くなった方の荷物もそのまましています。立ち退きの通知を送っても拒否され、家賃が振り込まれています。どうすれば立ち退いてもらえるでしょうか。空き家状態ですが、立退き料を支払うべきでしょうか?

【Answer】
合理的な金額の立退料を払って立ち退いてもらいましょう!

相続人が賃貸借契約の借主としての地位を相続しているので、借主が亡くなったことを理由には賃貸借契約を解除できません。また、相続人は賃料を支払っているので、相続人が建物を使用していなくても、原則として賃貸借契約を解除して退去させることはできません。そうなると退去してもらうには、賃貸借契約の更新を拒絶するか、解約を申し入れるということになります。ただ、更新拒絶や解約申し入れはいつでも認められるわけではなく、正当な理由が必要です。建物が古く、倒壊の可能性があるということは正当理由の1つになりますが、それだけでは足りず、立退料の支払いが必要な場合もあります。相続人が任意に立ち退いてくれない場合、訴訟をし、強制執行をする必要があります。それには時間も費用も掛かりますので、借主から要求された立退料を支払って出て行ってもらった方がよいかもしれません。法外な立退料を請求されるようであれば、更新拒絶や解約申し入れをした上で、訴訟・強制執行をして立ち退いてもうらうことになります。
むやみに間違った行動をすると法律的に不利になることも...!?
正しい対処法を行使する場合は、事前に専門家へアドバイスを求める事が早期解決への道ですよ!!

設備機器の故障について

2017/4/17

マンションのお部屋の中にはたくさんの設備品があります。
エアコン・換気扇・給湯器・ガスコンロなどetc

これらの設備品が故障した場合、経年劣化による故障・入居者様の故意過失による故障の二つに分類されます。

経年劣化による故障の場合、修理・交換費用はオーナー様のご負担となり、マンション経営の大きなリスクとなります。

ここでオーナー様に知っておいていただきたい情報がございます。
 
 
上記の設備品が故障した際、修理のお手配を考えるオーナー様は多いと思います。

ですが、設備品は長い目で見れば修理するより新しいものを買い換える方がお得になることがあります。

その理由は

エアコン、換気扇、給湯器、ガスコンロなどのメーカーの修理部品製造は一般的に10年と言われております。

修理の手配をしてメーカーを現地に向かわせても部品の供給が終わっていて修理ができない為、点検・出張費が無駄にかかってしまう。

短期間に他の部品が故障し再度修理費用がかかる事があります。

弊社では、故障原因・修理部品の供給状況・設備機器の製造年数を確認した上で、最善のご提案をさせて頂きます。

“保証会社”ってなに?

2017/4/9

オーナー様がより安心して、お部屋をお貸しできるように、色々な工夫をしている1つが、保証会社との保証契約を義務化することです。
 

物件への入居のお申込みがありサンプロシードからオーナー様へ御連絡を差し上げる際に、「保証会社の承認が下りました。」とお伝え致しますが、実際のところ「“保証会社”ってなに?」とお思いになられる方もいらっしゃるかもしれません。
 

保証会社とは…一般的に家賃保証会社、賃貸保証会社及び保証会社と呼ばれています。
仮に入居者様が月々の家賃を滞納した場合はもちろんのこと、原状回復費用を支払わなかった場合にも一定の範囲内で立て替えて支払ってくれることもあります。
一般的には月々の家賃を補填してくれるだけであったり、原状回復費用も少ししか出ない場合が多いですが、サンプロシードでは保証会社と独自の特別プランを結んでいます。

核家族化が進み、親族に対して連帯保証人を頼みづらい風潮となっていることや、身寄りのない高齢者の世帯あるいは一人世帯が増加して、連帯保証人を探すことが困難になっている社会状況を背景に、保証会社のニーズが高まっています。
保証会社の契約に加入することで、入居希望者様は連帯保証人がいなくても希望物件を借りやすい、貸主は賃貸経営がより安定し希望者に貸しやすいWin-Winの関係と言えるでしょう。

ですが、保証会社へ加入できれば、それで全部良しというわけではないので色々なリスクであったり、保証会社の選択など、サンプロシードの独自の特別プランについて詳細が気になる方はいつでもご連絡お待ちしております!!

賃貸経営、効果のあるサービスとは?

2017/4/1

新年度も始まり、オフィス街では真新しいスーツで駆け回るフレッシュな新社会人が目立つ時期が来ました。
貸す側としてはまだまだシーズン中、満室を目指す中でよく話題になるのは「差別化の為の付加価値」。
 
本年も全国賃貸住宅新聞社調べによるランキングが出ています。
 

いつも上位にあるのはやはりインターネット無料です。
大家さん向けの導入サービスもかなりの数の業者様から出ており、別の記事では事実上の標準になりつつあるとの記載もあるくらいに。
 
とはいえ、ネットの賃貸広告を見ても全体から考えると10%程度のようです。
無ければ入居しない設備ではないので、軽視されがちかと思いますが、現時点ではまだまだ「付加価値」として謳えるサービスではないでしょうか。
導入費用、維持費用もお手頃なものが多数出てきていますし、極端な例ではありますが、家賃値下げ6,000円と同等の効果があったという実例もあるくらいですから、6,000円まではいかないものの十分な入居促進に繋がるでしょう。
 
また、「現時点」では事実上の標準とは言い難いですが、インターネット、スマートフォンが数年で「当たり前」になったように、近い将来「インターネットは賃貸なら無料で当たり前」の世界が来る可能性は十分にあり得ると考えます。
まだ「インターネット無料が付加価値として成り立つ」今、導入しましょう。
ご相談はサンプロシードまで!

【築50年の長屋をリノベーション賃貸へ その三 完成編】

2017/2/18

古い貸家を空き家のまま放置していませんか?
そんなオーナー様に朗報です。

当社が改修・賃貸募集・管理で再生致します!

現在施工中の工事をご紹介致します。


【物件概要】
JR寺田町駅から徒歩5分
改修費用 380万円
改修後想定家賃 78,000円
工期平成28年12月1日〜平成29年2月末日
レトロな照明
古い物件に調和するよう選択しました。
シューズBOX
埋め込み型で玄関スペースを有効利用
玄関の壁を開口 採光・シェルフにも
階段の背板を撤去 採光・通風に
間接照明でカラークロスを演出
洗面台造作
一部壁をアクリルに変更して採光確保に


まだ内覧可能です。是非この機会に!

【少子化が進む中でも増加中】(お役立ち情報)

2017/1/31

国土交通省が昨年12月27日、同11月の新設住宅着工数を公表していることは、ご存知であろう。

賃貸住宅は前年月比15.3%増の38,617戸で13ヶ月連続で増加している。
ここ近畿圏においては、全国よりも増加率は少ないものの、前年月比0.7%増の5,267戸となっている。

少子化が進み、需要と供給のバランスが崩れいる中、新築物件が増えていくのであれば、既存物件は、何か手立てを考えないと負け組となってしまう可能性がある。

とりわけ人気のある設備としては、
《単身向け物件》
 1位 インターネット無料
 2位 オートロック
 3位 浴室換気乾燥機

《ファミリー向け物件》
 1位 追い焚き機能
 2位 システムキッチン
 3位 オートロック
が上位となっている。

少額投資でも、一歩気が引けてしまう方もいるかもしれない。
それが、間取り変更を伴うリニューアルになると、多額投資となりなおさら気が引けてしまうかもしれない。

しかし、今のニーズにあわせた設備・間取りを考えないと、空室が続き家賃収入減となってしまい、マンション・アパート経営が順調に進まなくなってしまう。

これから、部屋探しがピークになっていく時期!勝ち組になるためにも、困った時は一人で悩む事無く、お気軽にお問い合わせ下さい!!

「転ばぬ先の杖」これがこの先も明るい経営の一歩となる。

【築50年の長屋をリノベーション賃貸へ  その二 補修編!】

2017/1/23

寒い毎日で朝起きるのがつらい時期ですが、工事は元気に続行中です!
古い壁・床を撤去し再構築でようやく形が見えてきました。

古い土壁のカビを除去して、ベニヤ板で捨て貼り(クロスの下地)を作っていきます。



 

あるべき柱がない為、梁が浮いている状態です。
延長して補強していきます。



既存の浴室撤去後、土の部分をモルタルにて補強していきます。



シロアリ・湿気で腐食した床を撤去し、床を新設します。


ようやく形が出来てきました!
次回は内装・装飾編です。(次回更新2月中旬予定)

【 新年のご挨拶 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/1/5

謹んで初春のご挨拶を申し上げます。

平素は格別なるご愛顧を賜り誠に有難うございます。

新しい年がスタートしました。
単に年が明けて今まで通り過ごしていると
何も得ることが無く1年が終わってしまいます。

月並みですが、やはり新年を迎えるにあたっては
しっかりと目標を掲げて、それを達成するが為に
日々の積み重ねが大切だと思っております。

会社のみならず、各スタッフも目標を持って
この1年を充実したものにしてまいります。

そして皆様に少しでも還元できるよう
社員一同精進してまいります。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

【 冬季休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2016/12/15

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程で冬季休暇を頂戴いたします。


 平成28年12月23日(金) 〜 平成29年1月4日(水)


1月5日(木)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。
 

【築50年の長屋をリノベーション賃貸へ  その一 解体工事編!】

2016/12/5

古い貸家を空き家のまま放置していませんか?
そんなオーナー様に朗報です。

当社が改修・賃貸募集・管理で再生致します!

現在施工中の工事をご紹介致します。


【物件概要】
JR寺田町駅から徒歩5分
改修費用 330万円
改修後想定家賃 75,000円
工期平成28年12月1日〜平成29年1月末日
早速、内装を解体していきます。
浴室を撤去したら基礎が土でした。
床の足場がレンガに置いてあるだけです。
しかもずれてる!
これからが大工さんの腕の見せ所です。
次回は補修施工編です。ご期待ください(次回更新1月中旬頃)

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